2020年，烟台楼市黎明前的黑暗

编者按：本文来自微信公众号“楼市新说”（ID:loushixinshuo），作者：新sir，36氪经授权发布。

前几天，和几个圈内朋友一起去拜访王阿姨，

期间聊了一个十分沉重的话题，导致这几天一直在不断的思考，再思考。

但仍然没能找到想要的答案，

这个话题便是：

烟台楼市的未来在哪里。

1

话题的起因是最近市场出现的几个现象。

过去两年，济南数个项目售价跌破楼面价，所谓楼面价，就是竞拍土地的价格。

济南唐冶片区的保利和唐悦色项目，拿地楼面价合计约14000元/平米，前期销售不温不火，6月该项目18层小高层调整价格，11999元/平米起，赔钱走量。

碧桂园14400元/平米的楼面价，本以为可以借助规模优势稳住阵脚，最终也只能以均价12000元/平米的价格赔钱甩货，其中痛苦不言自明，这个宇宙第一房子也只能压碎牙齿肚子里咽。

济南楼市的惨烈状况，远不止这几个例子能够概括。

2017年，济南房地产开发投资增速为5.9%，而在2016年，这一数字是14.8%。开发投资增速腰斩闪跌。

2017年，济南商品住宅销售面积被砍去五分之一，同比下跌20.9%。

但好在，2018年，济南市场在下跌中稳住了阵脚，商品住宅销售面积同比下跌仅1%，销售额同比上涨23.9%。

即使稳住脚，成交面积在低位徘徊的济南楼市，开始乱象横生。

宝能自制地铁站牌、绿地号称“济南市政府将搬迁至先行区”。最终，济南宝能城被罚款49万元，绿地北展济南置业有限公司被罚44万元。

严重的市场下行，逼迫节奏紊乱的开发商剑走偏锋，在死亡离场的边缘上，做着生命中最顽强的一次挣扎。

济南楼市经历了自己的至暗时刻。

据冰山数据，济南房价在2018年到达自己的顶峰，而后2年持续下跌，从21500元/平米跌至目前的18000元/平米，跌幅高达16%。

好在济南吞并莱芜，做大山东省会城市的趋势愈加明显，济南这个山东的老大成为全山东的宠儿，山东的城市发展逻辑发生根本性变化：

先集中力量发展济南，然后以济南为中心带动周围城市发展。

这句话是不是听着很耳熟，20多年前国家也有一个类似的口号：让一部分人先富起来，然后先富带动后富。

国家级中心城市申报中，青岛明确退出，济南成为唯一，而获胜的可能性极大极大，山东是摆明了要给济南城市发展安装最强大的助推器。

在城市利好的冲击之下，济南楼市算是跌跌撞撞中恢复稳定。

但烟台，就没有这样的好运气。

2

2019年，烟台城区商品房成交面积同比下跌22.3%，和济南的2017年数据几乎一致。

烟台市场在经历了2017-2018年的疯狂之后，开始为自己的当初的疯狂而买单。

2017年，烟台商品房成交面积同比暴涨超过40%，市场一片沸腾喧嚣。

但是这种突然上涨最大的问题在于，他所消耗的购房需求，是透支的未来，而并非是市场培育出来的新生需求。

而市场的火热也并没有催生出更多购房需求。

就好比给一个虚弱的人打了超剂量的胰岛素，短期内突然精力充沛，但很快，颓废将接踵而至。

按照历史的车轮轨迹，2020年，烟台市场应该和2018年的济南市场一样，在经历暴跌之后恢复稳定。

但偏偏，2020年发生了疫情。于是，一切都乱了节奏。

2020年烟台商品房销量持续下跌20%，南北城市发展差距拉大，经济支撑之一的外贸遇阻，烟台楼市的发展在阴云密布之后，又迎来电闪雷鸣。

短期内的销售业绩下调，本地开发商现金流还能稳住，品牌开发商也还能勉强饿着肚子撑下去。

但如果市场持续低迷，一年之后连地主家里也没有余粮，房产市场销售乱象开始张牙舞爪的伸向购房者。

烟台楼市的黑暗时刻，比济南多了整整一年。

然而更重要的是，济南依靠强大的城市发展红利给楼市托底，而烟台楼市，并找不到相同的理由。相反的是，

还记得那句先富带动后富吗？政策执行的结果，是部分人确实富了起来，人均可支配收入达到30733元，与此同时还有6亿人的月平均收入不足1000元。

分化，是这个政策初期最大的副作用。

不巧的是，济南是分化中受优待的那个，而烟台，可能是需要暂时被牺牲的那个。

所以，烟台的黑夜还将继续，在摸索中等待黎明的那道曙光。

3

烟台市场还有另外一个奇怪的现象，让我们讨论了很久，也思考了很久。

地价越来越高，但特价房也越来越多。

这是一个奇怪的悖论，成本上涨，价格却反向下降。哪怕已经到了2020年下半年，几乎注定要赔本的买卖，仍然会有房企为了土拍挤破了头。

2018年后，烟台土地市场突然觉醒，时不时的就出来一宗引爆市场的土拍。

从芝罘的南大街到莱山的三滩，从莱山文经南到到福山松霞路。

一个又一个的地王故事给枯燥的房产市场增添了很多乐趣，也给我在和二狗的撸串聊天贡献了很多谈资。

每次二狗听我讲完区域地王的故事，他都要伸出手指头来算一算，这一次溢价率，够他开多少家餐馆。

二狗问我，为什么大家不能友好相处，你一块，我一块，他一块，然后再你一块，我一块，他一块。

一人一块地，你好我也好。

二狗总说，如果地价不是那么高，开发商就可以把开盘价定的低一些，就不会像现在这样难受了吧。

二狗虽然不懂房地产市场，但是他在无意间说出了最近2年拿下地王房企的一个尴尬操作：

节奏。

如果说龙湖凤凰台和碧桂园南大街的地王是为了在城区之中打造企业品牌，但其他的几宗区域地王，多少有些发展节奏没有踩稳。

再不拿地就前途未卜的中南，只有芝罘岛一个项目想要再续前缘的新城，依靠高新区腾飞但眼看售罄后劲不足的中海，还有项目销售接近尾声的中梁。

好巧不巧，刚好你也没地了，刚好我也没地了，刚好我们一起看中这块地了。

兄弟，都没有退路了，拼了吧。

于是，一场场故事在土拍市场上演。

不过短期内如此多的品牌房企节奏撞车，事出蹊跷。

其中原因，恐怕拿下区域地王的这几家房企心里清楚。

曾经对我的海誓山盟，现在转头奔着她人而去，我还怪不了你。

高价拿地，打乱了房企的营销节奏，品牌建设没时间，产品发布会受制于预算。

除了重渠道和做特价，中国商品房市场发展二十余年，没有给出第三个答案。

王阿姨说，

前两个答案，治不了本，也治不了指标。

只给市场留下一个寂寞。

4

2020年，开发商是熬过来的。

虽然还有45天的时间，但大势已然难以撼动，连续两年销售面积持续下跌超20%已成定局。

有人说，该跌到底了吧，该触底反弹了吧，市场的观望情绪该结束了吧。

但一切都要有个理由不是。

青岛项目从开盘的一万四跌倒前段时间的一万，因售楼处被打砸上了微博微搜。

而烟台市场止跌回暖的理由是什么？

新旧动能转换成功带来的产业红利释放，九大片区发力带来的人口吸引和聚集，青岛外溢的产业和人口涌入烟台填充购房需求，品牌开发商涌入带来的从刚需到改善的市场结构性转变？

王阿姨第一次对我说：

我也不知道。

但可以肯定的是，如果没有城市层面的主动调整，一切皆有可能。