北京写字楼市场进入“双周期叠加”时代

据高力国际最新的监测数据，2025年一季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量达到3.6万平方米，虽然单季需求表现仍不及预期，但市场已连续7个季度实现整体市场去化，累计去化总量接近53万平方米。本季度，金融街，丽泽和中关村三大子市场成为市场去化的核心区域。

其中，金融街市场在去年年底空置率触及13.7%的高点后本季度回落至11.3%，依然是北京市场空置率最低的甲级写字楼子市场。金融街市场去化主要得益于区域内国央企金融机构在年初的办公需求扩张以及集团自用面积增加。

丽泽商务区在过去五年已实现年均近16万平方米的去化，本季度净吸纳量再度超过2万平米，主要来自于区域内国央企新增的办公需求。丽泽空置率目前已降至24%，反超亚奥市场的26.4%，直逼燕莎市场的23.6%。由于今年丽泽区域没有待入市的新项目，年末空置率或将进一步回落至20%。

中关村市场作为北京科技创新的大本营，得益于区域内头部高新技术企业办公需求的强势扩张，市场空置率已连续六个季度实现回落，本季度已降至15.3%。

从整体上看，北京甲级写字楼市场呈现“总量去化、区域性复苏”特征。从全市场净有效租金趋势来看，本季度租金下降趋势依然延续，但环比降幅收窄。市场平均净有效租金已降至243.8元每月每平米，环比下降3.2%，同比降幅达16.3%。

高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，在主要宏观经济指标没有出现明显改善的前提下，北京的办公楼市场需求侧仍将持续受到系统性制约。同时，市场五大趋势正重塑竞争格局：第一，市场需求持续恢复，但尚不足以扭转当前市场行情；第二，市场需求类型高度集中在搬迁类，国央企新增需求成为稳定市场的重要因素；第三，在降本增效的大环境下，企业正在趋势性回归自有物业；第四，净吸纳量将呈现区域性和结构性复苏；第五，净有效租金深度调整，跨资产类别和跨板块竞争压力继续增大。

需求侧仍将是市场关注的重点，除了新增需求方面的变化以外，市场化项目中存量租户的退租和缩租的变化将在2025年对市场产生更大的影响。从目前粗略的统计数据来看，今年甲级写字楼市场租户退租和缩租面积调整对于净吸纳量的影响将可能达到30%至40%。这背后的主要驱动因素，既有企业借租金调整之势进行多职场办公空间整合，也有企业被要求搬回自有物业等多种市场因素。因此，2025年的甲级写字楼市场的净吸纳量将和去年相比出现大幅下降，在市场需求表现中性的前提下，年度净吸纳量预计可能不会超过20万平方米。

不过，在供给端，2025年将是未来三年新增供应压力最小的一年。在新增供应有限的前提下，空置率仍可实现小幅回落，租金下降趋势仍将延续，但市场需要关注在下半年可能出现的结构性或区域性的底部机会。

高力国际北京公司董事总经理李娟认为，北京办公楼市场亟需在需求变量与供应常量的动态平衡中实现产业结构重构。在科技创新驱动的新周期，我们将看到更多企业选择从低效资产向优质资产转移，同时办公楼市场也会迎来残酷的出清周期，双周期叠加最终将加速资源配置向优质资产集中。