20家房企，存货6.7万亿，市值不到9300亿

2024年过去了1/3，又有第一阵营的房地产企业从拿地金额TOP100名单中消失了。

2019年以来，这个名单上先后消失的房企包括但不限于：恒大、碧桂园、融创、万科、绿地控股、新城、旭辉、阳光城。

2024年与以往不同的是，越来越多的地方国有企业和跨界企业进入榜单。其中，石家庄城发投、中国雄安集团挤进前10，中旅投资、钱江新城、京能集团、大华集团出现在前20。

是不是新一轮的地产行业洗牌又来了？地方国企猛冲土地储备，借机弯道超车，再次复刻2015-2020年之间的民营房企大爆发？

答案可能是“不是”。而是传统意义上的头部房企似乎对投资拿地越来越谨慎了，它们纷纷把经营重心转向了“去库存”。

华润置地在去年年报中，将“库存去化攻坚”列为公司四大管理主题之一，在投资方面“坚持量入为出，以现金流安全为第一原则”。

销售业绩排名行业第一的保利发展表示，“公司始终保持对经营形势的清醒认识，坚定推进‘稳增长、去库存、调结构’经营中心任务……2023 年，公司紧盯行业形势变化，把握市场窗口机会，采取积极灵活的营销策略，坚决果断去库存。”

滨江集团则直接打响去库存“三大战役”，通过大平层攻坚战、车位商铺促销战到外地慢销、滞销、晚销项目的变现战实现回笼资金。

根据中国指数研究院统计，2024年1-4月，销售业绩排名前列的保利发展、万科、中海地产、华润置地、招商蛇口、龙湖集团、越秀地产均大幅减少了拿地投入，拿地金额超百亿的房企只有中建壹品、建发房产、绿城中国、滨江集团、华润置地5家。

而据36氪初步统计，截至2023年末，存货超过1000亿元的20家上市房企中，有12家的存货相比前一年出现下降。

万科、融创、绿地控股、龙湖、新城、金地、首开6家企业的存货下降幅度均超过10%。而在存货同比上升的企业中，变动幅度超过10%的只有华发股份、越秀地产2家企业，存货增长值分别为314亿元、292.05亿元。

去年一年，这20家房企的总存货下降了5000亿，但存货总额还有6.77万亿，相当于2023年全国商品房销售额的58%，或者16个保利发展去年的销售额。

这还仅仅是20家房企的存货总规模，其中不包括未发年报，但土地储备均有约2亿平米的恒大和碧桂园。

市值计算时间为2024年5月6日收盘

在地产黄金期，各大房企都热衷于“抢地”，维持较高的土地储备，一些企业甚至会通过快速并购手里有土地储备的地方企业来拉升规模。因为在“卖方市场”时期，手里有越多的土地，就能产生越多的可售货值，进而推动企业快速发展，对应的在证券市场获得更高的市值，成为股民追捧的对象。

过去十多年中，以“高土储—高存货”讲故事，创造市值增长神话的房企不在少数，但地产转向“买方市场”之后，这种模式失灵了。

上述20家上市房企2023年度的总销售额约3.4万亿，总存货约6.77万亿，但目前合计总市值只有9257亿元（截至5月6日收盘），均值为462.8亿元，其中超过千亿的只有华润置地、中海地产、保利发展3家。

2019年房企市值“批量”增长，进入顶峰，到2019年6月底，市值超过2000亿元的房企有万科、中海、恒大、碧桂园、华润置地5家，仅仅前4家企业市值总和就有约1.1万亿，超过目前前述20家房企市值总额。

2019年至今，全国商品房年销售额分别为15.97万亿元、17.36万亿元、18.19万亿元、13.33万亿元、11.66万亿元，从顶峰连续两年下降之后，房地产企业维持高土储、高存货、高周转、高市值的时代似乎也结束了。

最近瑞银开始唱多中国房地产，房企市值出现反弹，随着去库存又一次拉开大幕，房企的好时光还回再一次出现吗？