上海第一富人区，房价也扛不住了？
最近黄浦区市场有点头疼。
利空都来自一个“明星”项目， 海玥黄浦源 。
按理说黄浦区这样烫金地段的项目，应该是大家竞相抢购的对象。
翠湖天地、复兴珑御、绿城外滩兰庭等都非常受市场欢迎。
但是海玥项目却偏偏难以热销。
项目一期高层308套房源，323组认购，未触发积分、不限售。
开盘当天，号称卖了240套，不知道水分有多少。
其实海玥的“滑铁卢”，自身的原因影响很大：
价格： 项目的总价段很多，客群很分散，高端项目客户其实越纯粹越好
产品： 项目的奇葩户型多
环境： 地下是地铁线穿过，同时项目靠近高架
其实不仅仅是新房，黄浦区的二手房近期的压力也很大。
01
黄浦区的市场仍在回归基本面，前期部分价格虚高的盘价格仍在回调。
1、老破大回调
比如明日星城一期。
小区是2000年左右的房子，共有19栋楼，容积率是3.5的。
因为一期栋楼多，所以实地感受会非常密集。
明日星城8月底最新成交的一套高楼层的3房，单价10.2万。
但是去年同一时期，明日星城同样的户型成交价高达13.7万。
是绿网上这个小区的历史最高成交价。
时隔一年，价格 下跌了25.7% 。
跌幅还是挺吓人的。
旁边的次新，融创外滩壹号院、绿地海珀外滩等仍然是20万以上的价格。
项目历经20余年，保养和物业都一般。
整体的品质已经不是很能打了，学区在黄浦区来讲也不算特别好。
这种市区的“老破大”，对比中环内的新房、次新都没有优势。
除非你是对这个地段真的难以割舍。
2、学区类回调
过去一年里，学区房的价格是有明显下降的。
比较知名的就是高兴花园，跌的非常厉害。
黄浦区这里的一些学区房也是有回调的。
比如海悦花园项目。
海悦花园是打浦桥板块唯一的人车分流的小区，算是打浦桥标志性的楼盘。
目前保养情况要比前面说到的明日星城好。
小区有海华小学，卢湾中学教育资源，双二梯队，自住+学区也算不错。
虽然是2001年的小区，但是整体品质还算可以。
2022年8月海悦花园成交了一套15.1万单价的，是这个小区在绿网的最高成交价。
但是一年后，小区的成交价12.3万/平，小区价格回调幅度在18.8%。
总体来说，在这一轮下跌里面，海悦花园不到20%的回调幅度，表现算比较好的。
海悦花园算是学区价格挤水分的的必然结果。
再加上靠近高架，小区容积率高等因素， 估值正在回归合理水平 。
海悦仍然有价值，只是未来上涨潜力弱了。
交易时更需要把握买点。
3、产品过时了
我们一直强调 房子产品的代际变化 。
越是古早的产品，其价值就有可能越低。
黄浦区作为老区，自然也有很多这样的产品。
比如新家坡园景苑。
小区是1999年的外销房，塔楼。
其实小区环境不错，又处于马当路地铁口旁边，到新天地、老西门都很方便。
但就是这么个小区价格都跌倒10万以下了。
今年9月最新成交的一套价格9.1万/平。
但是小区同类型的产品最高成交价格在13.5万/平。
价格 下跌了32% 。
新家坡园景苑项目的产品户型普遍比较差，都是上个世纪的产物。
户型不仅不方正，塔楼的设计使得户型朝向也是各种方向都有。
大户型的一房、两房，可以说 小区产品已经严重落后于时代 。
跌幅最大也很正常。
02
在这一轮下跌周期中，黄浦区不少类似的小区的回撤幅度都在20-30%。
如今认房不认贷新政出来了，接下来还有可能调整限购、增值税等政策。
那么黄浦区的这些房子是不是日子就会好过了？
可能并不是那么理想， 黄浦区也有自己的烦恼 。
1、潜在新房供应量太大
根据不完全统计，上海2020-2023年已有40多个旧改项目。
图片来源：网络
2023-2025年根据土地储备计划，仍有15个地块，再加上历史遗留项目。
这意味着黄浦区会有大量的旧改项目在未来入市。
最直观的感受就是我们公司世界贸易大厦附近，有大量的旧改基地。
如果从人民广场来公司，路上会看到中福文化广场旧改项目。
如果从南京东路来公司，能看到仁济医院周边全部都是动迁基地，沿山东中路、广东路、福建中路这一圈都要拆掉。
如果从大世界来公司，金陵中路两边都搬空了，嘉里金陵路一期已经动工了。
看下面这张图，近期、或者远期会入市的项目非常多，可以说快把黄浦区一半的地方翻了一遍。
图片来源：楼典
以后就是上海豪宅看内环、内环豪宅看黄浦。
黄浦区的住宅供应不仅会影响黄浦区自己，也会对全市的豪宅产生供应冲击。
2、产品的挤兑
新项目多就意味着，产品选择丰富。
考虑到黄浦区风貌保护因素、旧改拆迁的容积率补偿因素等。
未来黄浦区的项目产品会呈现两个特点。
超高层+别墅
黄浦区潜在供应项目汇总
超高层 主要是容积率补偿，同地块内给别墅让出空间，规划设计上的妥协。
这类产品可能的问题就是得房率低，户型设计不够方正，朝南开间少等。
小户型往低区塞，大户型放高区。
小户型虽然能买进内环、黄浦区地段，但是当炮灰可能性大。
高层景观大户型的产品稀缺性一定程度上会稀释。
别墅产品 可能总价高，甚至是受限价影响小。
同质化产品应该会比较多。
别墅总价很有可能半个小目标到一个小目标。
黄浦区以后的豪宅也不是单纯靠地段就可以躺平。
不要指望造出来就会哄抢，黄浦源就是最好的例子。
对买房人来说：
如果限价没放开，新房买入到了二手交易时，会竞争太多，价格上不去。
如果限价放开，那么充分竞争的市场，会倒逼开发商卷品质、卷产品，反而优质的项目到了二手时更有市场。
根据网上数据，黄浦区过去30年的豪宅数量大概在1万套以内。
目前这些待入市的项目会超过1万套，未来3-5年都会进入市场。
大家自己思考一下~
03
所以在二手选择时， 一定要避开泡沫板块，新房供应超量的地方。
之前大虹桥就是最好的例子，新房供应多，规划预期拉的高。
下跌过程中，不少小区价格掉的很快。
不过现在也算是趋于稳定了，估值反而处于低位了。
不是说黄浦区不能买，只是高估值的项目要等到水分挤掉了才可以考虑。
黄浦区那些没品质没核心竞争力的项目只会持续沦为老破大，金融属性会越来越弱。
即便选择新房，也是要精挑细选，黄浦区最容易犯的错，就是买的 产品和地段错配 。
绿城黄浦湾、古北壹号等项目价格始终坚挺。
你就应该知道：
买房在保障品质的基础上，再去追求地段和ip，不要盲目迷信行政区。
地段是需要和产品相辅相成的。
本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，36氪经授权发布。
