央国企拯救出险房企，预期与现实的差距

保交楼、债务重组、加快销售，出险房企这几年正在通过各种措施努力让自身的经营恢复正常。

就在前不久，河南知名房企康桥地产再度迎来了中国信达的伸援之手。

双方的合作项目或采取信达出资、康桥代建的模式，共同推动项目交付工作开展。

事实上，自房企暴雷后，不少央国企纷纷帮助出险房企进行项目开发，但这种救助只是救项目，并非救企业。

出险房企想要重生，自救才是唯一出路。

01 

再度迎来白衣骑士

自房地产行业陷入调整以来，很多民营房企经营每况愈下，债务暴雷、业绩亏损、交付困难等实际问题严重挫伤了市场信心。

低迷的世道之下，拯救房地产成为ZF的重中之重。

在拯救行动中，央国企以老大哥的形象频频出现在大家的视野中，用实际行动来助力出险房企走出困境。

如资金纾困出险房企、收购出险房企的土地或项目、参与出险房企的重整工作等。

就在8月15日，央企中国信达旗下信达投资、信达地产与康桥集团就项目合作达成协议。

据市场消息，双方合作项目或采取信达出资、康桥代建的模式，发挥信达在存量资产盘活、房地产开发、不动产资源整合等领域的优势和康桥在地产开发方面积累的充足经验，共同推动项目交付工作开展。

具体合作的项目包括康桥天樾九章、康桥未来公元以及即将启动的管城区新项目。

其中，康桥天樾九章已更名为信达天樾九章，康桥未来公元已更名为信达未来公元。

这次合作可以看成是央企与地方民企的又一成功案例。

事实上，早在去年9月，康桥集团就与信达投资、信达地产与签署战略合作协议，合作的内容基本上是关于保交楼方面的纾困救助。

说起中国信达资产管理股份有限公司，它可是专业从事不良资产经营的央企，成立于1999年4月，2013年成功登录港交所，2022年末总资产超1.6万亿。

而康桥地产则是河南本土知名房企，成立于2003年，业务覆盖中原地区、京津冀、长三角、珠三角等城市群。

但自行业调整以来，公司的销售就出现断崖式下滑，从2020年的254亿元骤降至2022年的91亿元。

并且，2021年以来，康桥地产屡次爆出旗下多个项目延期交付、停工的消息。

此次引入央企中国信达，一方面能稳定市场预期，提振郑州楼市信心；另一方面也是完成保交付任务，不让老百姓买的房子出现烂尾。

央企与出险房企联姻，似乎在上演一出逆转好戏。

02 

拯救的意义

这两年的房地产行业可谓雷声滚滚，不少民营房企遭遇了自成立以来的最大困难，纷纷中招。

恒大、融创、富力、世茂、旭辉、奥园、中南、中梁、金科、荣盛、融信、禹州、泰禾、阳光城、佳兆业、华夏幸福....

如果要罗列名字的话，那两个手指也数不过来。

惨淡的世道下，很多央国企纷纷伸出援助之手，来帮助出险房企渡过难关。

艳姐根据之前公开披露的信息，整理了一下主要的纾困救助情况。 

从表格中我们看到， 出手纾困的大多是AMC（资产管理公司）， 尤其是华融、长城、东方、信达四大国有AMC最为积极。 

还有一些就是央企房地产公司， 如华润、招商等。 

救与不救，虽仅差一字，但是起到的意义是不同的。 

各种数据显示，今年的房地产市场表现依然不佳。 

1-7月房地产投资下滑8.5%、百强房企销售34124.4亿元，同比降低4.7%，累计业绩增速已经转负。 

此时， 央国企出面拯救暴雷房企，能够起到增添市场信心的作用， 因为信心比黄金更重要。 

艳姐想起2008年金融危机，当时国内房地产业也是一片哀嚎，但在4万亿刺激政策以及高层不懈努力下，大家还是克服了困难，地产行业随后也迎来了白银十年。

或许，当前的行业规模已经不及之前，但至少还有10万亿，常做常有、常做常新。

有了信心以后，出险房企才会迎来一丝生机，完成保交楼的任务。

对于这两年的购房人来说，情绪上非常煎熬。

一边是首付已经缴纳、贷款也已经批了，另一边却是房子有烂尾风险、开发商暴雷。 

能不能保交楼自然就成为社会各界、尤其是购房者最为关心的问题。

幸运的是， 在央国企纾困、“保交楼”专项借款的帮助下，出险房企的保交楼工作进展还算顺利。

部分出险房企披露的数据显示，上半年已经交付了多套住房。 

其中，融创11.8万套、金科6.6万套、旭辉5.5万套、中梁5.14万套、中南4.5万套、佳兆业2.1万套、正荣2.09万套。

一套房子背后就是一个家庭，能够完成保交楼也说明了出险房企还是有一定社会责任的。

在市场行情低迷的情况下， 央国企拯救出险房企从而获得项目权益，这也有利于其自身的发展。

如前文信达地产获取的康桥地产两个项目，未来的销售金额也会计入信达地产，同时也会提升信达地产的品牌形象。 

而中国黄金集团旗下的中金国测在与奥园的合作中，获得了广州优质的旧改项目，其区域价值明显，未来的 获利空间也较大。 

华润置地收购世茂北京分钟寺地块后，也有利于华润提升在一线城市核心资产的占比。 

但艳姐也要提个醒，收购出险房企的项目程序上会比较复杂，这将会导致后续项目入市的时间延长。 

而且收购的项目可能会有错综复杂的债务关系，这也将提升收购的风险性。 

03 

拯救之路尽头是自救

从目前整体的纾困情况看，央国企基本上是以救项目不救企业为原则，以保障出险房企存量项目正常运转。

央国企在纾困中主要投入增量资金来启动项目，后续将项目盘活来滚动开发，并能在项目上获得一定收益。

所以，我们看到即便被央国企纾困后，很多出险房企仍然在积极自救，如加快销售、加快回款、保交楼、债务重组等。

典型的出险房企就是佳兆业，去年得到了招商蛇口、长城资产的纾困，在大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域签署了合作协议。

之后，佳兆业仍然积极自救，加快项目销售、加快收回预售款项及其他应收款。

自救果然起到了一定的效果，克而瑞数据显示，今年1-7月佳兆业销售金额195亿元，这一数据比2022年同期还多了40亿元。

并且，今年3月10日佳兆业成功在港交所恢复买卖，这标志着公司风险化解工作取得重大突破。

又如出险房企之一的中梁控股也慢慢走出了困境。

事实上，中梁在爆雷后，也是通过自救来挽回市场信心。

在保交楼方面，今年上半年全国累计交付66个项目、74批次、超50000套新房。

在债务重组方面，根据公告，7月14日中梁与债权人小组成员（其中包括）已签署重组支持协议，债权人小组及已加入重组支持协议的现有票据的持有人约占现有票据未偿还本金总额的38.5%。

一个月后，这一数据提高到了71%，债务重组接近完成。

在财务指标上，中梁也在往好的方向发展。

年报显示，2022年未中梁控股偿还债务总额约267亿，比2021年末减少了33.58%。

此外，中梁今年上半年实现归母净利润1863万元，成功扭亏。

旭辉控股作为爆雷房企之一，也在努力进行自救。

林中在致全体旭辉人的23周年贺信中写道，今年1-7月，旭辉交付了6.3万套新房，销售金额达466.4亿；旭辉建管在2023年获取代建项目24个，代建费合同金额9.63亿。

或许佳兆业、旭辉、中梁是比较幸运的，复牌成功、顺利交付、销售有所增长、债务重组获通过、但像泰禾、阳光城被纾困后，仍然难逃退市的命运。

而近期，国企之一的远洋集团也面临着诸多困境。

先是公告上半年巨亏170亿元-200亿元，随后多笔债券公布展期计划：

2024年到期票据应于7月30日支付的利息延期至9月30日支付；

2027年到期票据应于8月4日支付利息的延期至10月4日支付；

2029年到期票据应于8月5日支付的利息延期至10月5日支付；

18远洋01自2023年8月2日起12个月，展期一年分期兑付；

所以，国企也不是神仙。

自己的命运自己掌握，出险房企要想摆脱困境，除了自救，别无其他选择。

结语

艳姐认为，在这些出险房企中，有些会是幸运儿，能够顺利渡过困难期，而有些可能会和大家永远说再见了。

说实话，央国企的纾困救助也仅仅是针对项目，而非房企，切不可神话救助行为。

出险房企要彻底恢复正常经营，要做的努力还有很多很多。

本文来自微信公众号“地产人言”（ID:dichanrenyan），作者：艳姐team。