重庆嘉华实业董事长杜斌：衡量后街更新成功的标准，首要是商业成功

编者按：4月7日，重庆市渝中区后街经济发布会暨重庆首届城市主理人大会在解放碑举行，重庆嘉华实业董事长杜斌以《商业促进城市更新》为题进行了主题演讲。本文根据主题演讲整理。标题为编者所加。

重庆嘉华实业董事长杜斌

作为一个身份证数字是510202（渝中区）的重庆居民，非常有幸参与到这次交流分享。为了证明作为一个渝中区人没有离开渝中区，我介绍一下我们现在经营的项目。一个是中餐馆外婆桥，旗舰店就在大都会，在1998年重新装修了这个旗舰店。疫情期间我们也将外婆桥开到了山城巷。DADA木马酒店在重庆有4家店，最近我们投资的一个特色的线上餐饮项目，也是来自于成都的小杜鸡肠，他主要是以线上为主，在线上有200多家店，在重庆的第一个线下店是在来福士。我们投资了一个新媒体象一文化，主要是经营线上的视频短剧，在疫情三年时间从0做到了160万粉丝。

我们运营的项目，还有杨家坪步行街的美龙商业广场，南滨路景观商业街，九寨沟的边边街。得意广场早年的中央娱乐广场，就是银泰百货撤走以后，我们改造成了中央娱乐广场，后来也变成了一个城市奥特莱斯。南坪东路的N18文创小院是之前的印制五厂。悦来会展中心的26度街区，它是一个在未来悦来会展中心的滨江商业。还有大学城的青年文艺广场。最近我们也跟九龙坡区政府，正在合作一个万象城的民主村城市更新街区，4月28号将试营业。

城市更新由大拆大建的进入城市更新的时代。我的老家很早就已经拆迁了，现在变成新的十八梯。重庆是唯一一个有两个城区入选国家首批21个城市更新试点的城市，那就是渝中区和九龙坡区。那肯定是因为重庆有丰富的场景与在地文化。渝中区有丰富的母城文化，九龙坡区有更多的丰富的工业遗产。两者一定不是竞争关系，而是互补。

后街更新就是盘活城市的存量资产，后街更新成功的首要标准一定是商业成功。在后街更新的规划和运营中会遇到很多的问题，我认为主要有三个：

第一，在地人群消费的不足；

第二，商业业态的老化；

第三，产权分散，房屋性质的错配，还有基础设施的不足。

前两个问题的解决方法比较简单，如提振商业形象，补足商业需求，以及引进新消费等。

第三个问题，也是最大、最难的问题。渝中区已有很多成功的经验，比如说山城巷，主要由政府的平台公司收储以后，经过整改，再交由专业的公司进行运营，取得了很好的效果。

九龙坡区民主村的改造也是同理。民主村是一个建设厂的老社区，基本上全是住宅性质，在住改商的过程中居民矛盾非常多。政府正是通过引导将整个街区形成商业街，社区也在积极协调居民矛盾。我们也在组建一些自行成立的商会组织，帮助政府形成白名单、黑名单，规范业态，帮助街区早日的兴旺。目前，已经有整栋楼的居民一起找到社区，希望政府引进商业机构，将整栋楼住改商。

在后街更新中还需要一些具体的价值体现，让商业去满足居民需求：

第一，用商业满足社区居民需求。新的商业进入老的社区以后，一定会挤掉一些低端的商业，低端的商业也是在地居民的需求，需要补足，避免一些社会矛盾。

第二，用商业引领社区消费，新的消费场景和老的生活场景都也可以吸引游客体验打卡。在城市更新当中，首先是要挖掘在地的商业文化的禀赋。今天恰逢妙街开街，妙街位于罗汉寺内，我认为在妙街的打造上，一定要挖掘宗教文化，在地的民俗文化以及国潮文化，进一步扩展到后面的筷子街，提升空间的趣味性、艺术性。我的理解就是寻找留下更多优秀的主理人，让主理人去持续的制造更多优秀的内容，达成品牌与模式的创新，最后让“人、货、场”聚集兴旺。

第三，用商业提升社区价值，不仅仅是要打造品牌的聚集地，更要打造品牌的发源地、孵化地。如果我们把之前的做得很好，商户赚了钱，房租涨了，房价涨了，整个社区的矛盾自然就小了。我们每一个招商人在招商的过程中想到招大引强，引进首店，我思考一个商业项目不仅仅是要成为品牌的聚居地，其实也可以成为品牌的发源地、孵化地。这样的话，它的势能会更大。比如说我们之前在南滨路也曾经孵化出陶然居、顺丰123等品牌。

关于流量和留量，这是每个商业项目都是非常需要的，但是我认为一个可以让消费者停留得更久，可以二次消费，二次体验，多次消费多次体验的项目，它的含金量一定是会更大的。能够留得住消费者的商业项目，它一定是在内容上更丰富、更新奇、更有实力，但是这些内容都是由优秀的主理人提供的。

在后街更新、城市更新中，政府一定是整个项目的主导引导，但是在运营中我建议政府不要介入得过深，走得拢，站得开，留下的空间让商家和主理人去发挥，让他们创造更多的内容。同时让这些商家通过行业协会自行的，有序的去共创生态。

在民主村的更新过程中，我们预见到新的业态会挤出一些老的低端的业态。所以政府城市更新公司就委托外婆桥去打造一个社区公益食堂，15元每餐，22个菜品水果餐，同时又产生一种焦虑，很担心这个食堂未来会成为外来消费者聚居的地方，甚至成为出租车司机的食堂。对于这个问题，我们首先认为它本来就是一个很好的社会实践，我们想到了阿那亚社区曾经也因为装修公司用餐的问题产生过很多的争论和广泛的讨论，最后的结果还是社区居民相互尊重，融合共建，达成最后的和谐。

最后我想说，商业旺，后街兴，有文化的商业不折旧，它是城市更新恒久的源泉。