浦东外环外，有钱人最多的地方在哪里？
浦东的发展，没有什么环线逻辑。
房价也一样，都是跟着产业走。
所以前几年，得益于张江向东的发展。
让身处外环外的唐镇，房价与中环齐肩。
这几年，张江产业开始南扩。
那么一路向南，占据第一道关口的康桥，会不会成为下一个唐镇？
01
前身定位困扰，板块界面不好。
康桥的前身，就是一个工业区大本营。
在这个板块，可以看到很多大厂，比如美特斯邦威、中国烟草之类。
可能，当年规划的时候，谁也没想到，浦东城市化的进程，这么快会干到康桥。
所以导致大面积规划居住区的时候，整个板块层次不齐，界面很难整齐划一。
这就导致很魔幻的事情发生：
那就是板块内的高端居住区过于隐秘，大部分路过康桥的人，只能看到嘈杂的马路，大型的货车，破烂的自建房以及陈旧工厂……
康桥展现的全是灰头土脸，鸟不拉屎的既视感。
作为一个外环附近的板块，康桥的配套算是齐全的。
为什么只能说算是？
拿交通举例：
板块内有3条地铁贯穿，分别是11号线、16号线和18号线。
虽然有3条线，但感觉通了个寂寞。
因为路过的站点比较少，能够辐射的范围有限。
这种感觉怎么说呢，就好像，我家距离地铁很近，但特么距离地铁站很远一个道理。
大部分出行仍然靠开车，或者走路。
虽然说开车一段地面路程之后，可以直接上外环和罗山路高架再直插内环。
但板块内地铁不给力，开车出行就必堵无疑。
所以目前，杨高南路正在修建类似于沪南公路一样的南北向快速路。
来缓解康桥居住区的出行拥堵情况。
再说学区：
康桥区域内的民办很屌。
有很出名的尚德实验、常青藤学校、浦东万科学校等。
这也印证了早期康桥居民的实力。
但是，自从民办摇号之后，再屌也要看运气。
而板块内，一个带梯队的公办学校都找不到。
虽然谣传汤巷那边会建挂名不错的高中和初中。
但没有尘埃落定之前，说多了都是耍流氓。
区域内商业：
有永乐广场、大润发、360广场、以及在建的costco。
虽布局分散，但也可以满足板块购物需求。
总体而言，这是一个没有什么太大短板的区域。
02
最好的片区单飞，留下康桥独自流泪。
康桥发展最好的是邻近北蔡的御桥片区。
整个御桥一分为二，上半部分隶属于北蔡，下半部分属于康桥。
这块也是康桥界面最好的次新片区。
像仁和都市花园，靠万科海上传奇的带动下，已经冲上10万。
可以说是康桥的标杆了。
但好死不死。
整个御桥板块现在单飞了。
不管是北蔡片区还是康桥片区，现在打包都叫御桥板块。
于是，就有一个很尴尬的局面。
康桥现在，板块内没有所谓标杆。
不要觉得标杆没有用。一般的标杆，在板块内都是起到涨幅风向标。
就像御桥，区域内标杆海上传奇，在去年一度冲上12万单价的时候，大家就可以根据距离的远近，去制定一个差不多的价格。
所以仁和都市花园，最贵的时候也冲到过11万。
可惜，单飞之后，这一切繁荣景象都与康桥没啥关系了。
目前，区域内位于康桥中心的中邦城市花园，现在成交单价才6万多。
而继续南下，更远的周浦标杆新城西岸公园，都干到9万多了。
御桥单飞后，对于整个康桥的影响不仅是标杆没了，更重要的是，板块平均单价都跟着拉跨。
03
康桥的努力，都在为周浦做嫁衣。
大家都知道康桥和周浦一直都难舍难分。
甚至板块内新房扎堆的时候，大家在一口锅里吃饭，都对外宣称：周康。
但，这些年的发展下来，发现，康桥都是在为周浦做垫脚石。
因为周康之间难舍难分，导致康桥板块内的商业布局。
怎么看都便宜周浦的居民。
这就算了，最气人的是，康桥的努力，都在为周浦做嫁衣。
康桥最出名的地块，就是林海公路与周浦交接的地方。
保利在2016年溢价400%拍出的地王。
当时据说保本看，上市房价不会低于7万。
于是，2016年整个周浦的新房，趁热打铁全部打出：周浦进入“7”字头时代。
新城西岸公园也靠着保利的地王，营销套路玩到飞起。
而等到康桥这边地王本尊上市的时候，限价也开始了。
地王的底裤都没保住，只开出6万价格。
而这时候，周浦的新房，事了拂衣去，深藏功与名。
04
隐藏大佬，天花板很高。
虽然说现在康桥的整个片区规划的乱七八糟。
次新板块也都没有聚集到一起。
除了中心板块的中邦城市花园片区。
中科大生活片区。
还有浦发仁恒珊瑚世纪、保利颂、世茂云图等林海五虎次新片区。
这片区目前尚未有二手房成交记录。
但高品质小区聚集的片区，也意味着二手房挂牌价不会低。
目前这片次新房未公示的二手挂牌价在8万左右。
其次，康桥绝壁是卧虎藏龙。
整个片区别墅区超多，客户认可度也极高。
绿宝园别墅区，在2010年，总价比翠湖天地还高，成交也比翠湖多。简直逆天！
现在绿宝园挂牌在售的别墅价格大概在4700万。
还有万科提香别墅，总价也是4500-5000万上下。
翠庭十九尊，别墅价格也在4000万上下。
康桥的高端别墅区的价格，可以说让周围兄弟板块瑟瑟发抖。
相比之下，周浦这种刚需大本营，不管再闹腾，康桥面前永远都只能是弟弟。
05
康桥未来的城市界面，很难比得上唐镇。
这是历史遗留的原因造成，大量的工厂不可能全部搬迁。
但是，康桥的上限仍然会更高。
这不仅是取决于张江产业南扩的加持。
更重要的是，同样作为外环外的板块。
康桥的位置更加优越。
进可攻，退可守。
不管是北上的御桥板块，还是南下的周浦。又或者是西侧的三林，和东面的川沙。
周围的邻居都属于未来浦东发展比较强劲的区域。
无论是刚需、改善、还是豪宅。
在康桥，都能找到属于自己的位置。
康桥的上限，远不止于此。
本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，36氪经授权发布。
