公募REITs引导楼市大宗交易资金流向 甲级办公楼买卖双方定价分歧加剧

图源：东方IC

12月27日，首单生物医药产业园REITs——华夏杭州和达高科产园REIT正式于深交所上市交易。2022年以来，大宗交易市场受到疫情冲击持续遇冷。戴德梁行方面数据显示，前三季度仅录得成交金额1193亿元，相比去年同期降幅达38.1%。宗数方面，截至2022年三季度末仅录得123宗交易，同样相较2021年有33.5%的下降。

不过，公募REITs的不断扩容给商业地产的几个细分领域带来了较为明显的热度，如以生物医药为细分赛道的工业物流领域及保租房领域等。戴德梁行北区资本市场部执行董事杨蕾表示，目前大宗交易市场的资金流向，一直在跟着公募REITs的扩容路径走。

以生物医药为例，以CBC为代表的中资机构不但在北京大兴进行了成熟项目的收购，同时还在北京和上海收购了两块土地，未来将专项建设为生物医药园区。“因为租户的极强的粘性、稳定性，我们看到了赛道租金增长潜力；同时因为工业物流项目公募REITs的成型，它又有了一个非常清晰的退出路径，所以这个赛道开始受到投资人的追捧。”杨蕾说。

其同时表示，虽然今年大宗交易相对冷清，但同样有自用型买家在抢购优质新建写字楼，例如，浪潮软件收购位于中关村环保科技园的龙湖云域商办项目、商汤集团收购上海西岸国际人工智能中心部分项目等。杨蕾表示，这些项目中部分价格甚至低于开发商的成本价，对于买家来说是一笔相当划算的交易。

2022年12月，证监会副主席李超曾在公开场合的发言中表示，将“打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。”使得不少商业地产投资人看到新的机会。

戴德梁行估价及顾问服务部高级经理张恺玲表示，其对诸多机构投资人的调研结果显示，目前超过五成的投资人会考虑投资传统的商办业态的类型，且北京、上海核心区的甲级写字楼资本化率在所有城市和区域中是最低的。

“对于甲级写字楼资产，我们目前可以看到一个特点：买、卖双方给出的资本化率区间分化明显。”其以北京核心区为例，买方给出的资本化率区间为4.2%～4.9%，而卖方给出来的区间是在3.9-4.6%。这意味着买卖双方目前对于资产定价的判断差别相对较大。

 而2022年最受关注的工业物流板块中，买方和卖方对于一线城市及一线城市周边高标仓（干仓物流）的定价判断则相对一致，买方给出的资本化率区间在4.6%到5.5%之间，卖方给出的资本化率在4.6%到5.3%之间。同时，双方对于冷链物流形成了资本化率共识为4.8%到5.5%之间。

为何冷链物流会比干仓物流资本化率更高？张恺玲表示，冷链物流运营专业度更高，资产组成也更加复杂，因此在区位相同的情况下，投资人对其资本化率的要求也比干仓物流高出大约50个bp。

作者｜詹方歌