上海的老破小，需求正在坍塌
这是位于广东揭阳普宁的一个楼盘。
一眼看过去很震撼，也很难受。
这样的居住环境，绝对谈不上舒适。
房子密集地堪比鸽子笼，采光、通风可想而知。
最讽刺的是，这个项目的名字，叫阳光城。
跟人起名一样，缺什么就叫什么。
网友的评论也很扎心，“你天亮出去挣房贷，天黑回来睡觉，要什么阳光、要什么采光”。
这样的房子有一个别称，叫握手楼。
隔着窗户，可以和对面的邻居握手。
夫妻吵架或干啥，那几栋楼都热闹了。
这样的房子在广东一带，尤其是城中村很常见，多是村里集资建或者城中村农民自建的。
为了追求更多的建筑面积，极致地压缩楼间距。
楼间距不够，采光不行，通风也会受到遮挡。
噪音影响也是显而易见，隐私更是一览无余。
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在房地产狂飙突进的年代，我们建了太多这样的垃圾建筑。
只能拿来睡觉，毫无居住体验，生活品质可言。
就连马斯克也说，中国的初级住房建了太多，这和美国2008年的情况很像。
上面的握手楼可能有点极端了，多半是村民集资建的。
但这些年很多开发商盖的房子，品质也真的一言难尽。
就拿最容易引起楼上楼下矛盾的噪音问题来讲，其实根源可能是在开发商。楼板的隔音质量太差。
说到这就不得不说下上海疫情封控期间大火的刘畊宏，作为健身达人，他每天在楼上蹦来蹦去，楼下的住户什么体验？
楼下的美女给出了答案，说是因为刘畊宏铺了地毯，而且是穿着袜子跳，所以没什么声音。
但我相信小区的建筑质量、楼板厚度也是过关的。
之前我们扒过，刘畊宏一家住在长宁古北一期的伦敦广场。
作为二十多年前的外销房，古北一期的房子户型虽然比较奇葩，但建筑质量、物业维护做的真心不差。
这么多年过去了，入户大堂、电梯间还是维护如新。
反观现在的一些新房，交房日即维权日。
还是我们一直说的那句话，上海不缺房子，缺好房子，整个中国也是如此。
楼市进入下半场，接下来是改善的时代，一定要关注小区的品质、物业，避开烂房子的内卷。
上海2020年的这波上涨，品质分化的现象已经很明显，未来这样的趋势会越来越明朗。
好房子备受追捧，烂房子没人要。
别说是上海，就是我去过的北方的一个小县城，房子均价五六千的地方，也有八九千的品质楼盘，卖得很好，供不应求。
为什么上海无学校老破小这几年价格纹丝不动？
因为内卷，要卖的人太多，但愿意接盘的人太少，大家都想追求更好的居住条件。
今年封控期间更是把这个需求无限放大，解封后很多人要做的第一件大事就是换房。
02
所以如果你是刚需的话，我建议你在保障居住条件的基础上，再追求地段。
买房要有接盘侠思维。
现在上海楼市的主力接盘侠是新上海人，是年轻人。
相比地段，这些年轻人明显更关注产品力。
这种现象背后有几点原因：
首先，这些90后、95后的新上海人，是见过世面的。
他们在自己家乡城市住的房子，品质不会比上海差，只是城市能级不如上海。
而且对于上海，他们没有土著那种地段情结。
年代久远、户型奇葩的老破小他们看不上，地段再好又能怎样？
房子终究是用来住的，你出去逛街的时间会有多久？每天大部分时间都还是在房子里、小区里度过。
对刚需来讲，窗户大一点，小区安静点，物业好一点，居住80%的烦恼就已经解决了。
而且上海的城市化多点开花，无论距离市区多远的地方，满足基础生活配套都不会很难。
但凡你仔细观察下，就会发现：
现在愿意去买老公房的，只有一些本地的老人，故土难离，他们的孩子都不愿意去住这样的房子。
需求端坍塌，这是老破小最大的利空。
03
握手楼能住人吗？能。
但如果有条件，大家肯定想从里面搬出来，搬进去更好的小区。
这就是中国楼市进入下半场的驱动力量，改善的力量，追求居住尊严、居住品质的力量。
从这个角度看，楼市的需求绵延不绝，机会也不缺。
贝壳研究院也给出研究结论，在未来的十几年，改善需求会占大头，刚需市场会持续萎缩。
来源：贝壳研究院
对于我们个人买房者来说，无论是买新房还是二手房，一定不能忽视品质。
无论是个人自住还是保值增值，品质都是至关重要的一点。
那如何判断一个小区的品质好不好，最简单直白的就是看外立面！
按照质量排序的话，干挂石材/铝板>面砖/真石漆>涂料外墙，大致不会出错。
比较好的外立面材料，可以保证楼盘在十几、二十年后依然维护如新。
而且，外立面的成本造价大不一样，使用好的外立面材料的小区，都不会差到哪里去。
另外梯户比在1：2以上、大面宽短纵深的户型居住体验佳。
最关键的还是要多看，看房200套以上后，就能培养出一些感觉了。
还有一点，近些年新房限价，开发商很难去注重品质。
因为土地成交溢价太高，各种建材原材料价格又大幅上涨。
限价之下，开发商的利润空间被压到极限，能有1%到2%就是烧高香了。
而在上海中环内、内环内这样倒挂严重的地方，新房出来就秒空，根本不愁卖，开发商干嘛辛辛苦苦折腾质量？
所以，15年左右的房子，经典作品要多关注。
尤其中内环的品质次新房，这类产品未来的供需关系会越来越紧张。
而且品质的好处，就是一旦口碑落地，就会展现其强大的硬通货特点，二手价格比别人贵、还好卖。
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站在楼市的宏观角度，以前是大家没房要买房，现在是大家有房要换房。
包括在上海首次置业的新上海人，一般在老家城市都有房。
他们为什么要卖掉自己的房子去买你的房子？
还不是你的房子更好，城市更好，品质更好，比他的房子具备更多的价值点和稀缺性。
而悬而未至的房产税，也在鞭策我们，去追求流动性更强、持有成本更低的好房子。
越来越多的人正意识到这一点，在抓紧出货差房子。
如果你想资产保值增值，就要避开内卷，拥抱稀缺。
具体而言就是更高的居住体验，是地段优势、品质优势、户型优势、对未来生活的适应优势等各方面的综合，是人民对更高生活品质的追求。
本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，36氪经授权发布。
