凯德的办公新故事

近期，凯德以20.37亿元买入北京博瑞大厦项目，受到市场关注。此次买入资产与凯德的商业模式相契合，有利于凭借在开发投资和运营管理上的优势，实现资产增值。

行业低谷期，不少面临流动性危机的房企通过出售商办资产回笼现金，折价资产流入市场给资金持有者带来低价买入的机会。

同时，在楼宇空间盘活方面，凯德推出轻型共享会议空间，利用资源优化整合，在提升用户体验的同时更好地盘活楼宇空间。

此外，近两年凯德加大在内地的投资力度，除了购置商办资产外，还涉足产业园区、数据中心等新经济领域，积极扩充管理资产类别。

折价入手，凯德接连购入北京商办项目 

市场消息称，凯德以24.5亿元收购北京苏宁生活广场项目，项目对外报价约35亿元，最终成交价为报价的七折。 

据观点指数了解，在地产行业下行以及写字楼市场面临压力的情况下，凯德加仓商办资产的意愿加强，此前成功竞拍北京博瑞大厦项目，成交金额成功刷新北京年内的法拍纪录。

数据来源：观点指数不完全统计

10月17日，北京朝阳区东三环内的博瑞大厦以底价20.37亿元的价格拍卖成功，竞买人为北京拾捌时宜企业管理咨询有限公司，为凯德商用设施咨询（北京）有限公司全资子公司，属于凯德集团中负责投资运营、基金管理的凯德投资（CLI）板块。

拍卖项目的评估价约为29.1亿元，此次博瑞大厦以底价拍出，较评估价相差了8.73亿元，凯德本次竞拍以评估价的七折成功捡漏。

据了解，博瑞大厦项目位于北京CBD商务区与燕莎商圈交汇处，周边商场有三里屯太古里、世贸天阶、三里屯SOHO商场等。项目总建筑面积为4.37万平方米，地下1层至地上3层为商业区，4-25层为办公区，项目吸引入驻的企业主要有：中复电讯、平安惠普投资、蚂蚁财富等租户。观点指数查阅写字楼交易网站发现，北京博瑞大厦写字楼项目约为9-10元/平方米/天，加之周边地铁配套和商业配套，凯德7折入手可以说是一笔较为划算的买卖。

交易完成后，凯德将对博瑞大厦进行资产升级改造，实现资产价值提升。

受疫情影响，今年写字楼市场短期承压。第一太平戴维斯数据显示，今年三季度北京甲级写字楼市场整体空置率出现上浮，中心商务区、金融街等核心商圈空置率环比上涨。

同时，地产行业下行期，部分面临销售下滑、资金压力的房企选择出售手头上的核心资产，交易标的折价的幅度明显加大。出售商办资产成为房企缓解资金流动性紧张的重要途径。

如融创出售上海虹桥商务区写字楼、世茂将深圳深港国际中心摆上货架、富力地产为保障“16富力4”债券持有人利益，将苏州天鹅港华庭项目和南宁富雅国际商业基地项目用于债券的质押增信，以及今年6月份，市场信息称合景泰富正寻求整体出售写字楼，可能会筹集55-57亿元，用于偿还即将到期的债务等等。

商办资产频繁被摆上货架，给市场带来了更多投资机遇。虽然交易市场有大量写字楼资产流出，但优质资产依旧稀缺，博瑞大厦凭借自身高质量租户和优质地段吸引凯德投资。在买入资产后，凯德可在维护现有租户资源的同时，凭借自身运营管理优势提升资产价值。

此外，观点指数认为凯德集团在市场低位情况下选择购入商办资产，除了因为优质资产的吸引外，也表明其依旧看好内地核心城市写字楼市场的长期发展。

据观点指数不完全统计，当前活跃在商办资产交易的买家主要是国资、险资等资金雄厚以及自用型企业。目前来看，商办资产交易市场表现平稳，买家竞争不大，企业有更多机会挑选资产，同时行业调整周期，折价优质资产流入市场给手持现金的企业更多低价买入的机会。

退出与优化

在商办资产处置方面，去年6月底，凯德集团发布公告称，与中国平安人寿保险签署合作协议，向后者出售中国6个来福士资产组合的部分股权。 涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心，该资产组合的总资产价值为467亿元人民币，据了解平安人寿总投资金额不超过330亿元收购其中部分股权。 

来源：观点指数整理

本次平安人寿以直接持有各项目公司股权的方式投资不动产，投资的来福士项目主要为商业办公不动产，主要是基于写字楼良好且稳定的投资回报。

据指数了解，凯德集团以地产开发+资本运作的商业模式打通投融管退的闭环。在项目初期，凯德将投资或收并购的项目打包装入私募基金或信托基金，待项目稳定运营后，通过上市的房地产信托实现退出，退出筹集资金用于再投资。

公开资料显示，六个来福士项目在2019年全年出租率稳定在90%以上，在2020年遭受疫情的冲击下，项目的出租率仍稳定在90%以上，可以看到六个资产组合是能够持续产生稳定性收益的成熟期资产。

截至2022年9月30日，凯德投资的资产管理规模约为1300亿新元，房地产基金管理规模约860亿新元，通过6支上市房地产投资信托基金（REITs）和商业信托以及约30支私募基金持有。房地产资产类别囊括购物中心、写字楼、产业园区、工业及物流地产和数据中心等。

凯德集团官微披露称，与平安人寿交易完成后，凯德在各项目中的持股比例，从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%，变更为12.6%至30%，并继续负责项目的运营及资产管理。此次交易将为凯德实现资本回收超过20亿新元（折合人民币约96.16亿元）。

而交易回笼的资金主要用于投资新经济资产。

去年4月，凯德集团宣布以36.6亿元人民币收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区，这也是凯德在中国的第一个数据中心项目。去年10月，凯德以16.834亿收购了一个物流资产包，包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个物流资产。

通过卖旧买新，凯德管理资产类别扩充至物流、数据中心等新经济领域，实现管理资产多元化发展。

同时，凯德集团宣布向中国平安人寿出售来福士资产组合的次月，全球第十座、上海第三座来福士产品--北外滩来福士正式开业。该项目前身是由凯德携手新加坡政府投资公司以127.86亿元竞得的星港国际中心项目。

来福士产品从最初的聚合商业体升级至城市服务功能，定位为城市共同体，同时在空间和智能服务等方面创新和升级。

凯德在北外滩来福士产品中首次推出Bridge+ Spark，定位为复合型商业创新试验场。Bridge+Spark源于其旗下的灵活办公品牌--奕桥Bridge+，通过办公融合零售，打造复合型商业空间。目前已经在北京来福士中心、杭州来福士中心以及凯德虹口商业中心落地。

在办公楼的空间盘活与创新方面，去年年底，凯德推出轻型共享会议空间Bridge+ Go，将办公元素与咖啡文化相结合，通过设置小型会议空间和洽谈室，用于碎片办公和商务会面。

据观点指数了解，目前凯德自持办公项目22个，办公楼产品多数位于商业综合体项目中。Bridge+ Go空间利用资源优化整合，在提升用户体验的同时更好盘活楼宇空间。

本文来自微信公众号“观点指数”（ID:Guandian_cn），作者：观点指数。