邓郁松：城镇户均住房超过1.1套首次置业者不再是购房主体

王露·2022年11月11日 17:04

从2008年到2020年，全国性房企、居民家庭部门杠杆率不断攀升……

11月10日，在中国房地产业协会主办的第十三届中国房地产科学发展论坛上，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松表示，去年下半年以来，整个中国的房地产市场出现了一轮剧烈的调整，这轮调整有四方面突出的特点。

这一轮调整中供给端调整先于销售端。当除了销售之外的其他融资渠道先行出现了收缩，感受到寒意的房地产开发企业在新开工、土地购买等方面谨慎起来。

具体数据来看，今年到目前，新开工的降幅明显超过销售降幅，而土地出让面积的降幅大于新开工降幅。

其次这轮调整和之前相比最大的变化，是市场集中度快速提升后出现的调整。

2013年以来，整个房企的市场集中度快速提升。到2021年下半年，50强、百强房企的市场占有率快速回落。由此可见这一轮调整在某种程度上是以大型房企的调整为主导。前期购地越激进，进入城市越多的房企，总体上受冲击的程度越大。这一轮保交楼真正的难点恰恰是在一些全国性布局，特别是在2015之后快速扩张的房企上。

第三个比较大的变化是，这一轮的调整在供求关系发生重大变化后出现的调整。

在房地产市场快速发展的阶段，房子主要是以满足首次置业为主。目前，我国城镇户均住房已超过1.1套，购房主体已转变为改善性需求。

当国内人口年龄结构发生了变化，那也就意味着房地产需求结构乃至相应的政策体系，需要做出一些适应性的调整。

第四个方面是这轮调整是家庭部门杠杆率快速提升中出现的调整。从2008年到2020年的数据可以看出，在全球主要经济体里，中国家庭部门的杠杆率提升速度较快。

其原因在于不同国家区域发展格局的巨大差异。当一个国家人口越来越多集中于少数的城市群、都市圈或者是大城市的话，杠杆率一定是逐步提升。

人口从相对收入水平低、房价低的城市流向收入水平高、房价高的城市，也就意味着从杠杆率低的城市流向杠杆率高的城市，就会造成整体的杠杆率水平的提升。而从相关数据来看，中国人口整体仍然从流向东部。

邓郁松强调，虽然市场处于深度调整过程，但也要看到一些积极的信号正在逐步显现。如金融方面的政策，利率出现了比较明显的降幅，提升了需求端的购房支付能力。

虽然销售面积仍然在是比较大的降幅，但是待售房的面积这两个月也在减少。所以新一轮的平衡一定是供需双向收缩下出现的平衡。平衡点一旦出现，整个市场的短期调整基本上就可以告一段落，但目前还在调整过程中。

邓郁松认为行业短期化解风险仍然是第一位的，只有风险得到了平稳的化解，才能为后续转向新的发展阶段赢得时间。一定要统筹去考虑房地产、金融、地方政府一些可能面临的风险，统筹解决路径。

当前调整是一个难得的窗口期，一些政策需要回归常态，需要重新去思考怎么样构建稳定、可预期的政策体系，只有这样房地产市场的稳定才能真正得到加强。

随着房地产行业发展阶段的变化，原有发展模式的不适应性凸显，现在到了去探索、形成新的发展模式阶段。而形成新的发展模式过程一定要建立在各方利益共享、政策预期稳定可持续等基本理念上。