关于卖房，你所知道的99%都是错的

如果你卖过房子，我猜你的卖房过程大概如下： 

家人统一意见，决定要卖房子。 

在某个吃完晚饭，出门散步的傍晚， 

你晃悠悠地去到附近的中介门店，试探性问了一下房子价格。 

一番对比之下，综合各家中介报价，你心中取了一个价格平均值。 

细细盘算了一下。 

你拿出了包里的房产证，把房子的信息，交给了门店值班的中介小哥。 

小哥，帮你把房源挂在网上，约定过几天去房子里面拍照片。 

后面两三周，就陆续有十几组客户来看房子。 

刚开始，你还热情满满的介绍。

过了一月有余，中介约看的电话少了，能够出价的客户也少了。

你本来以为是市场冷清了。

直到在某个周末的你出门买菜，看到挂牌房子中介，时不时往你的小区带客户。 

但你发现看的却不是你的房子。 

你此刻心生疑惑：无良中介，为啥看别家，不看我家的房子呀？ 

其实中介本身没错，而是你关于卖房的认知有错。

卖房，并不能天真地只靠中介。

01

房子差，靠中介只会越卖越难

如果，你要卖的房子户型不好，楼层不好，总价单价都还高。 

天生没有太多优势。 

靠中介卖房，只会越卖越难卖。 

你会说，怎么可能呢？ 

难道中介不想把我的房子卖出去，赚一点佣金吗？ 

是的，经纪人当然想赚你的佣金。 

但是，他们更喜欢去卖那些一上来就好卖的房子。

那些，总价最低或者单价最低的，或者装修好户型好的房子。 

毕竟，中介小哥总是希望更快地把房子卖出去，更快地赚到钱。 

所以，一般优势不明显的房源，一开始在中介眼里就有了高低贵贱之分，很难成为主推房源。 

也就是说，一套房子在单个品牌中介系统内部，是否能够卖的好，很大程度上依赖于维护人是否上心。 

多数人想要卖房，肯定会在贝壳找房或者链家上面挂牌的。 

维护人制度，是链家内部的房源管理制度。 

很多品牌中介，也是学习这样的制度，是为了在单个品牌内部，形成合作，能够有尽可能多的客户。 

简单说，就是一套房子专门由一个经纪人和房东直接联系，这个人称作维护人。

同一品牌内的所有经纪人带看房源，都需要经过维护人和房东联系。 

这样的模式下，很考验维护人，个人对于房子的认知，以及与房东的沟通技巧。 

如果维护人，认为你的房子不好卖，同事之间的推荐意愿度就很小。

那么，链家内部的其他经纪人，很可能压根不知道这套房源。 

如果，挂牌一段时间，也没有多少人邀约带看。 

那么，维护人的推荐动力，会进一步下降。 

没有带看，房源稀缺度不高，房子在贝壳网和链家网的评分就会下降。 

最直接的就是网络的曝光量下降。 

这就是一个死循环。

中介内部为了公平起见，维护人是随机分配的，有可能是经验老道的A6，也有可能是刚毕业的小伙子。 

这个随机性无法避免。 

所以，很容易出现：房子不太好，只会在单个中介内部越来越难卖。 

02

坑爹的操作

既然维护人制度有缺陷，那么，中介没有更好的办法吗？ 

有的，当然有。 

为了规避，因为维护人个人水平的参差不齐而影响房子销售。 

中介平台给出的一个答案：签署VIP独家委托。

签署独家协议，就是说只委托给一家品牌代理，具有竞业排他性。 

中介承诺，只要独家，系统内部会给到更多的曝光量和销售资源的倾斜。 

可以帮到房东，更加快速卖房。 

听起来，很不错。 

但凡思路清晰一点的房东，会有丝丝的疑问： 

觉得很有道理，但又感觉哪里不对。 

确实有些不对。 

很多房东，在中介不断地唇枪舌战之下，很容易败下阵来，接受独家委托。 

大部分上钩签署独家的房东。 

有的是，扛不住中介夺命连环 call， 

有的是，好说话面子薄的小白， 

还有的是，想要加快卖房进程，急用钱的房东。 

更多的是，贪图一点小便宜的老年人，相信了中介可以卖高价，卖不出还有承诺金。 

总之，一旦上钩，签署了独家协议。

后面，随之而来的是，带看量确实会在某段时间有提升。

但错失了，其他中介品牌的曝光机会和潜在客户。

这完全是：捡了芝麻丢了西瓜。

更有甚者，独家卖房的房东，更容易成为中介控盘，长期压价的对象。 

中间你想明白了，但是又不太敢违约，很容易白白浪费几个月的卖房时间。 

最后，一无所获。 

03

开发商思维

好的房源被优待，差的房源被虐待。 

那有没有让自己难卖的房子容易卖的方法呢？ 

方法当然有，而且很简单。 

好的方法，往往来源于认知层次的提高。 

今天教你一招，不完全依赖中介，主动出击的卖房心法。

保证你完胜是市场上 99% 的小白房东。

在一个市场，如果想要超过大多人，其实最简单的思考就是——逆向思维。 

股神巴菲特背后的男人，查理芒格说过：反过来想，总是反过来想。 

芒格在一次演讲中说： 

“如果要明白人生如何得到幸福，首先是研究人生如何才能变得痛苦； 

如果要研究企业如何做强做大，首先研究企业是如何衰败的。” 

同样的道理，如果要明白如何让房子卖的快又卖得好。 

首先要研究如何才能让房子卖的慢，价格卖的低。 

房子卖的慢，价格卖的低，无非两个关键问题：维护人积极性不高，房源曝光率太低。 

惯性思维是最大的牢狱。 

只有学会“反过来想”，才能走固步自封的局限里走出来。 

那关于卖房应该怎么反过来想，怎么反过来做呢？ 

其实，答案很简单：拥有卖房的开发商思维，主动投入精力和金钱。 

我们都知道，一般开发商的新楼盘，营销费用和分销费用是占据房价2% 的。 

如果对于一些难卖的楼盘。可能会有额外的激励。 

我们如果用开发商思维去卖房，将会起到意想不到的效果。 

在大多数小白房东，被动地等待中介推荐房源的时候， 

你已经觉醒，要主动激励中介们提高推房的积极性。 

你只需要付出少量的资金，就可以达到很好的效果。 

并不一定是白花花的银子，也可以是几杯咖啡，几斤水果，几盘小菜。 

这些都可以拉进和中介小哥的关系。 

另外，在多数人，不愿意花费精力和中介们打交道的时候。 

你愿意花费精力，有时间亲身去到不同品牌的中介门店和店长聊天。 

主动建立自己的中介的店长网络，会指数级的提高你的房源曝光率 。 

毕竟，一个中介门店的核心就是这家店的店长。 

开发商思维才是卖房的高阶认知。 

04

每一个卖房人，都需要一个自己人

卖房确实是一门技术活。 

而且是很少人研究的领域。 

因为第一步，合理定价就很难的。 

一般的小白房东，通过附近的几家中介，来定价其实局限性很大的。 

如果，一个人中介没有看过上海不同板块的，几百套房子，是无法获得具体的感性认知的。 

更无法用全上海的视角来清晰认识到一套房子的价值和价格的。 

每一个卖房人，都需要一个自己人。

这个自己人，需要有成千上几百套，全上海房子的交易实操经验， 

还需要有准确的市场理解和研究数据，更重要的是需要强大的执行力。 

做您卖房路上的自己人，助您一臂之力。 

用开发商思维，超越 99% 的小白房东。 

本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，36氪经授权发布。