苏州回购商品房？背后还有更大的意图
从前天中午到昨天早上我身边同事、朋友 。
都不约而同说起一件事，苏州政府要回购1w套新房...
我去搜了下消息来源，就看到它出现在右边的热搜榜里 。
然后原文内容是这样的，也是不可思议，原来还可以这么操作
没想到政府可以回购新房 。
更没想到这些新房未来还可以销售给购房者，甚至反向销售给开发商 。
01
我第一时间电话苏州小伙伴求证。
拿到了一些一手干货。
回购这件事是真的 。
这几天苏州多个项目开始做国资回购、配合签约的动作 。
其次，能确定的已进入回购的项目是这几家 。
苏州高新区的「澜庭叙」、苏州相城区的「溪云雅园」、还有苏州高校区的浒关项目。
然后我对照财联社楼盘采访里承认回购的楼盘，整理了这份名单 。
那政府层面回购具体怎么操作， 大概这两种方向：
像苏州高新区的“浒关项目” 。
这个项目被回购400套左右房源，做人才房 。
也就是说，未来这些房子会面对区域内符合条件人才 。
可能会以人才优惠的方式进行销售，也有可能会以保障性租赁住房的形式对外使用 。
还有一种，像苏州相城区的「溪云雅园」 。
苏州城投回购了所有在售标准层房源，未回购其中的底复户型 。
像这类房源，未来就可能再交给房企代售给购房者，或者直接返售给房企 。
而具体是采用哪种回购方式，跟回购所在板块有关 。
比如苏州高新区的「澜庭叙」也是回购，用作人才房 。
这跟它所在的高新区这几年正在大力引进人才的区域政策有关 。
那如果出售， 又会是怎样的价格。
苏州地产圈小伙伴跟我说，作为人才房对外出售的话，肯定会有折扣 。
但是具体什么价格，包括回购多少套，没有一个楼盘确认公示 。
不过我们可以参考下苏州最新人才房政策 。
苏州园区、高新区、吴江区的人才优惠购房，只有优先购房资格 。不过吴中区、相城区有优惠，力度还不小 。
©苏州本地宝
吴中区最高有30%的折扣奖励，相城区最高可以享受2000元/平的优惠减免 。
作为人才房，政府肯定不是以盈利为目的进行销售 。
这就相当于这些回购房源未来 可能会以7折方式 回馈给相关人才 。
02
为什么会这么做。
其实这几年苏州市场库存不断走高 。
截至到今年9月29日，苏州市区新房库存还在6w+套 。
6w套对苏州市场意味什么 ？
我们苏州小伙伴叹气说，以往苏州新房库存基本在5w+。
但是从2020年开始，库存就不断走高，到2020年年底，新房库存已经破了7w套。
我找了下苏州库存数据，确实如TA所说，苏州这几年的新房库存不断走高。
度房苏州©诸葛找房
不仅新房，苏州二手市场从2020年开始，也是成交骤降 。
如果说新房成交跟项目开盘等偶然因素有关，那么一二手加在一起的销售数据，足以说明苏州市场的动力不足 。
而这也是政府下场救市的底色 。
另一方面，不知道各位还有印象没有 。
就是全国各省市，都有自己的人才房、保障性租赁住房这方面的责任任务 。
这个计划分派到了全国各省市，比如上海就计划在十四五期间要新增47万套保障性租赁住房 。
江苏省也有自己的计划，而这个计划也会按照城市人口、能级，具体执行到市、区 。
一方面，库存不断走高，另一方面，身负城市保障性住房重任。
在这种背景下，政府回购就不奇怪了 。
未来政府可能会减少单独再造这类住房，直接收购，或者拿到这些存量房源后再去二度开发 。
而且现在金融政策也在放松，从资金池到杠杆成本都在放松，银行的钱也需要去处 。
其实这么看来，回购至少从目前情况来看，是一个不错的选择 。
03
其实政府回购新房，不止苏州。
今年7月郑州地产集团，就面向全市收购四环内存量房源 。
在他们负责人看来：回购存量房源用于人才公寓，不仅可以推进土地集约利用，同时有利于加快城市保障性租赁住房体系建设 。
今年9月，济南市国资委官宣，济南城发集团将在全市范围内收购3000套商品房。
用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金 。
此外，还有浙江湖州、新疆阿勒泰...
这背后说到底，还是受整个市场走势影响 。
说几个我这个健忘症这几天一直忘不掉的几个数字 。
国庆前一天，央行下调了首套个人住房公积金贷款利率 。
截至到昨天，全国有将近 30多个城 市下调了首套公积金利率 。
南京等城市的首套公积金贷款利率，首套房5年期以上公积金贷款利率为3.1% 。
近20年最低。
©南京楼市
各位还记 得今年调过多 少次房贷利率么 。
我只记得到后来看到利率变动的热点，都追不动了 。
数了一下，今年房贷利率 下调三次。
共计35个基点，为2019年使用LPR浮动利率以来，降息力度最大的一年。
这还不包括首套房贷利率下限下浮这类下调，也就是说利率还可以更低 。
那各位还记的清今年大概释放过多少救市政策么 ？
我记得的数字是400+，但刚重新复核了一下 。
中指研究院的数据显示，2022年上半年，全国已有超180个省市，放松了房地产调控政策，政策出台频次 近500次。
这些调控，从首付比例、购房补贴、贷款额度等方面，以期发力房地产市场 。
能感受的到，今年的市场真的不容易 。
这时候再看回看一切我们眼中的“新闻”就没那么新了 。
什么鼓励国企买房、鼓励公务员买房，还有小麦、大蒜等概念促销 。
都值得理解。
04
有人说这样的调控是不是急不可待。
其实并没有，各位 有没有想过 。
眼前为什么这些政策不更厉害一点 。
要知道现在各一线城市还在调控中，过往核心限购政策并没有放松迹象 。
深圳依然严格限购、上海的核验价政策放松但不取消 。
其他一线城市也是如此，大部分强二线城市也是这样 。
所以你会看到现在深圳每月只有2k套的成交，上海从去年8月至今没有一个月冲破2w套 。
如果真的急不可待，如果真的急着要数据，最方便快捷的方法，其实一点都不难做到 。
但直到现在所有调控都是稳步进行，没有过分过激操作 。
可见，救市的初衷并非救楼市，而是稳定楼市 。
而且稳定中也在一点点刮骨疗毒 。
房企的负债率降了、炒房客概念消失了、就连房产投资属性都在变淡。
如果说这个时候对购房者有什么好的建议的话 。
其实真的，如果你经济条件允许的话，眼下会是一个机会 。
这句话可能会被骂，但是认真来看，眼下无论从信贷、价格、房源量、还是议价空间都是不错的窗口期 。
尤其+ 尤其对于刚需来说 。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。
