89平做三房两卫，是鸡腿还是鸡肋

在杭州，有一种“神户型”叫89方三房两厅两卫。

神就神在，麻雀虽小五脏俱全。

要是放在周边城市，大家听说有这样的户型，通常是这样的：

或者是这样的：

但是在杭州，大家却早就习以为常。

不过，“神户型”有时也会不“神”。最近，朋友小宇正跟老婆闹别扭，事情的起因就是这个89方的三房两卫。

01

很长一段时间里，89方三房两卫，都是开发商的去化神器。购房者也很买账，只要它一出现，就能掀起楼市一阵热潮。

前年，小宇夫妻俩也是好不容易才摇中了一套。选过房子之后，他们还去大餐了一顿。

毕竟，根据新的建筑规范，这样的户型以后很难有了，起步通常要95㎡以上，相当于省了十几万预算。

当时，他们也研究过户型图，知道北面房间小，却没想到，交付后直接傻眼了。

因为开发商的户型图上，尺寸都是加上墙体的，实际交付后，去掉两面墙体三四十厘米的厚度，房间就显得憋屈了。

尤其是北面的小房间，只是一个2.2米见方的空间，只有4.7㎡，比厨房还小一点点，只比次卫大了1个平方。

于是，争议就发生了。

男方觉得，怎么说这都是三个房间，将来有了孩子，爸妈过来照顾也有个住的地方。房间再小，只要能放一张床，就是个独立空间，总比睡客厅的感觉好。

女方则觉得，舒适度最重要。有孩子可能都是三四年以后的事了，说不定到时候都要换房子了，这几年的二人世界，就想过得舒坦一些。

89方本来就不大，干脆该砸的都砸了，把北面房间和厨房打通，三房变两房，这样客厅就显得大很多。

双方为此吵了好几架。

02

说好的“神户型”，怎么变了味？

那还要往前追溯.

可以说，89方三房两卫，也算是杭州的一个“特产”。

2006年，国家建设部曾推行“7090”政策，要求90㎡以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

2008年，财政部、税务总局联合下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，90㎡及以下的，契税1%。

加上十年前的市场还是刚需为主，那个时候，全国各地就涌现出很多90㎡以下的小户型

不过，很多城市的这种小户型都是三房一卫。

但是杭州，一直是讲究住宅品质的。当时内卷的楼市，却发展出一批真正的神户型，因为开发商会绞尽脑汁“高赠送”。

最著名的，就是滨江区浦沿的钱塘山水。

2008年，他们推出的89方，居然是4房的！

玄机就在不算建筑面积的露台。

部分房源在交付前，有一个层高5.6米的超高露台，是不算在建筑面积内的，当时长这样：

交付后，业主就可以把露台中间浇筑出一个隔层，就多了上下两个房间。

原来的两房两厅，也就变成了四房。

神奇的是，露台上面的房间，还是“插入”楼上一层的。楼上一层也是类似的，于是就形成了互相交织的“魔方户型”。

这算是比较极端的，其他项目也或多或少会一些。

此后，杭州对于“高赠送”开始加大整治力度。

2014年7月1日，新版《建筑工程建筑面积计算规范》实施。

2016年3月18日，杭州市规划局印发了关于《杭州市建筑工程容积率计算规则》的通知

两个文件增加了对“高赠送”的打击力度，但却很难禁止。

直到2018年7月1日，浙江省《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》开始实施，才彻底堵住了“高赠送”这条路。

建筑新规前后，发生了哪些改变？看看这2个差不多的户型。

户型A

户型B

比较一下两个户型的房间面宽:

A户型：主卧3.33米、次卧2.93米、北次卧3.15米。

B户型：主卧2.93米、次卧2.6米、北次卧2.38米。

很明显，虽然看起来户型相似，但A户型的三个房间都可以作为卧室使用，B户型都小了一圈，北次卧基本就只能做儿童房或书房了。

2018年7月之后拿地的项目，基本很难再靠“偷面积”增加得房率吸引购房者了。

但市场普遍认可89方三房两厅两卫，一些刚需楼盘继续沉迷于搞这个噱头，为了在89方的狭小空间造出三房两卫，就不得不牺牲尺度。

也就导致小宇这种事情发生。以前的89方三房两卫，确实是根很香的大鸡腿，现在越来越鸡肋了。

03

在新的建筑规范之后，89方这么小，做成两房会怎么样？

一些楼盘做的更极致一点，为了舒适度，直接做成了两房一卫。

比如这个户型，房间内就明显宽敞了很多：

与89方要不要三房改两房相比，争议更大的是，89方到底还要不要两个卫生间？也就是要不要做成89方三房一卫。

支持两卫的，最重要的依据就是：早上不用抢厕所。

而且，家里如果来人，双卫也更有隐私性。一些私密的物品，放在主卫就可以了。

但是也有人不以为然，那些被“两卫派”奉之为必须的理由，在这些人面前一秒破功。

比如，早上抢厕所的问题。

如果有人要上厕所，另一个人可以去厨房洗漱。

即便发生了两个人同时都要上厕所的情况，只要两个人错开一下顺序，一个先洗漱，另一个先上厕所，也是可以解决的。

他们认为，对于这种生活偶发事件，完全没必要用一个使用率不高的第二个卫生间来解决。

多了一个卫生间，其他房间的尺度势必会受到影响。对于89方的小户型来说，一两个平方，都要充分利用。

不过，从开发商的做法来看，他们还是坚定的“两卫派”。

目前市场上的小户型，还是以三房两厅两卫为主，只是户型稍大一点，通常在95-99㎡之间，个别偏改善的楼盘，会做到100㎡以上。

不过，也有些项目，为了解决这个“世纪难题”，还研究出1.5卫。

比如上面这个做法。第二卫生间只有马桶和洗手池，没有淋浴间，这样就省出了一点空间给客厅。

还有一种做法则更省空间，两个马桶共用一个洗手台，再配一个淋浴间。这几个功能区合在一起，组成一个盥洗室。

目的也是最大可能地在89方这个螺丝壳里，作出两卫。

如今，杭州市场上还有不少的89方三房两厅两卫，有些是牺牲舒适度硬做的，有些则是开发商在规划和户型设计上进行了某种创新。

对于购房者来说，不是你是“单卫派”还是“双卫派”，是“三房派”还是“两房派”，在选择这些“神户型”时，还是要擦亮眼睛，选择适合自己的。

不然等到交付后，可能还要砸房子。

封面图来源：IC photo

本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：沐春风，36氪经授权发布。