雅居乐继续还债

受疫情散发、经济下行等多重因素影响，房地产市场销售掣肘、净利下滑，偿债压力急剧上升的环境下，现金流尤为重要，每家企业都承受着不同程度的压力。

8月30日晚间，雅居乐披露了截至2022年6月30日止6个月中期业绩。 

数据显示，雅居乐上半年营业额及毛利分别为316.45亿元及73.98亿元，分别同比下滑18%及31.8%；毛利率为23.4%，较2021年同期28.1%下降4.7个百分点。 

多项盈利指标同样也出现下滑，期内经营利润及净利润分别为78.39亿元及33.54亿元，下降36.8%及48.2%；公司股东应占净利润为24.01亿元，同比减少54.6%。 

发布中期业绩后，雅居乐再发布一则公告称，已将足够资金存入受托人指定的银行账户，用于8月31日全数赎回未偿还的本金额为3.6亿美元的2021年票据 

对于雅居乐而言，更重要的是在融资紧张的当下，如何偿还债务。 

销售拖累

2022年上半年行业都面临着销售大幅下滑的情况，作为雅居乐的核心板块物业发展，确认销售金额为237.76亿元，较2021年同期320.92亿元下降25.9%；与此同时，确认销售总面积和销售均价分别下降18.8%和8.8%。

雅居乐公告中表示，毛利及毛利率下降主要由于确认销售面积及销售平均价格均有所下跌，确认销售面积下跌导致土地及建筑成本均有所减少，而销售平均价降幅高于平均成本降幅所致。

虽然多元业务收入占比上升8.1个百分点至24.9%，整体收入增至78.69亿元，但对于总收入作用并不大。

其中，物业管理及其他（包括环保及商业）收入分别较去年同期上升31.7%及下降13.9%，前者收入达65.73亿元，物业管理的经营利润为8.77亿元，同比下降19.0%，同样也拉低了公司盈利水平。

通过第三方项目通过市场拓展、收购整合等方式迅速扩张，于2022年6月30日，雅生活在管面积及合约面积分别为5.29亿平方米及7.065亿平方米。

其他业务中，商业收入（包括酒店营运及物业投资）为2.09亿元，同比下降26.8%；环保业务收入为10.87亿元，较2021年同期的12.19亿元下降10.8%。

雅居乐将原因分别归咎于疫情影响及处置数个投资物业所致，以及出售了数个从事环保业务附属公司。

过去几个月，雅居乐集团一直在通过资产处置积极筹集资金，以解决未来部分到期债务的问题。

期内，其他收益净额却有所下滑，由2021上半年42.53亿元降至33.01亿元，其中出售附属公司收益降至13.76亿元，出售合营企业及联营公司收益涨至10.41亿元，赎回优先票据收益增至1.11亿元。

出售多个项目后，雅居乐期内在售项目为201个，其中包括13个全新项目。据观点新媒体了解，该公司报告期内预售金额合计为394.5亿元，累计预售建筑面积为307万平方米，预售均价为每平方米12848元。

从2021年底的84个城市、4737万平方米，到2022年6月30日，雅居乐集团于81个城市拥有预计总建筑面积为4349万平方米土地储备，但其表示可支撑未来四至五年的发展。

从区域布局来看，大湾区土地储备约为1055万平方米，占整体土地储备的24.3%，而长三角则拥有达529万平方米土地储备，占整体土地储备的12.2%。

偿债压力

随着房地产行业不断发展与规范化，已经由土地红利到金融红利，再从金融红利到管理红利。

费用数据显示，雅居乐行政开支、销售及营销成本、财务费用净额分别为17.16亿元、10.08亿元、14.4亿元，同比减少分别为9.7%%、20.8%、-16.2%，前两项有进一步的优化。

与此同时，雅居乐积极赎回及偿还债券，当中包括于3月赎回5亿美元6.7%优先票据，于5月全额偿还33.45亿港元及6000万美元的2018年银团贷款余额；另外，于5月回购并全数转售本金总额共6.92亿元的2024年到期的14.5亿元5.9%公开境内公司债券。

发布中期业绩后，雅居乐再发布一则公告称，已将足够资金存入受托人指定的银行账户，用于8月31日全数赎回未偿还的本金额为3.6亿美元的2021年票据，资金相当于未偿还本金额连同累计至到期日的利息。

对于此前是否有能力偿还这笔总额4亿美元优先票据的质疑，雅居乐进行了有力的回答。

此外，雅居乐也通过多渠道进行融资。

6月，通过香港的英皇道柏架山道项目公司，获授予本金总额为8.94亿港元2024年到期的夹层融资；并签订优先融资补充协议，银团定期贷款的本金总额为8.25亿港元，同时延长现有银团定期贷款到期日至2024年。

期末，雅居乐现金及银行存款总额为259.25亿元，较2021年底减少了124.95亿元；其中，现金及现金等值项目由去年年底的228.03亿元减少至129.06亿元，有限制现金为130.19亿元，较2021年底减少了25.99亿元。

除此之外，雅居乐未动用的借贷额度微增至38.54亿元，2021年12月31日时则为38.48亿元。

随着多笔债券的偿还和赎回，雅居乐债务总量得到改善。

中报显示，借贷总额进一步减少137.04亿元，总借款701.7亿元，其中银行借款及其他借款、优先票据、境内公司债券、商业物业资产支持证劵和资产支持证券及可交换债券，分别为426.85亿元、156.83亿元及118.02亿元。

于2022年6月30日，雅居乐净负债比率进一步降低至48.3%，较去年底下降2.5个百分点。

其中，一年内银行借款及其他借款、优先票据分别减少至131.77亿元和40.24亿元，再加上境内债券及商业物业资产支持证券等的53.92亿元，短期借贷虽下降了23.6%，仍有225.93亿元。

而借款成本（不包括租赁负债的利息开支）为20.84亿元，较2021年同期35.56亿元下降41.4%，该减幅主要由于回顾期内的借贷平均结余减少；同时，在管控融资成本下，进一步降低实际借贷利率至5.59%。

封面图来源：IC photo

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