降息后，及时买房还是提前还贷？
降息如期而至，市场情绪果然不同。
8月22日，1年期LPR降至3.65%，5年期以上LPR降至4.3%，下调了15个基点。
房贷利率与5年期以上LPR锚定。这就意味着全国首套房贷利率最低降至4.1%，比2008年底4.158%的水平还要低，创下历史最低记录。
北京是房贷利率较高的城市之一，此前大行的首套房利率执行5%，23日降至4.85%。
房贷利率降到最低，这是政策层面的一个重磅利好，而市场反应尚需时日。作为重要级的买房参考指标，购房者面临一次新的选择，究竟是该买房抄底、抵御通货膨胀，还是借机提前还房贷、以期生活的稳妥安全？
我们尝试带着问题来看看这次降息的几层意思。
壹
如何理解不对称降息？
这次降息的不对称，直观体现是1年期LPR只降5个基点，5年期LPR降15个基点。
先看1年期LPR的只降5个基点，这表明继续宽松、但不大水漫灌的政策基调未变，并不希望资金在金融体系空转、套利；也有降低存款端利率的意思。今年4月央行建立了存款利率市场化调整机制，将存款利率与10年国债以及1年期LPR挂钩。
再看5年期LPR下降15个基点， 表明当前增长的压力要大于通胀和汇率，稳房地产、稳预期、稳信心的意图相当明确。
贰
降息是真实利好，能起到哪些积极作用？
1、这次降息对新购房和存量房贷都是利好。
从算账角度说，100万30年房贷，降息后省3万多块，确实不多，但这是真金白银的钱，而且不排除进一步降息的可能。
通常情况下，降息对新老购房都适用。已买房的，需要注意签订借款合同时是否选择了LPR浮动利率方式，建议尽量选这种方式。
贷款合同选择LPR浮动利率的，利率重定时点，一般是在次年的1月1日或贷款发放日。
2、以市场手段管控和规范了经营贷的使用。
本次降息使得房贷与经营贷的利率差缩小了，而且房贷的风险小、手续费低，购房者可以踏踏实实的、以正规途径去借款买新房和二手房。不难看出的另一层意思，为杜绝银行及金融机构之间的业务内卷，避免出现某些商业银行一边应对提前还贷、一边又做抵押贷的现象。
3、纾困基金和降息几乎同期出现，这是分别针对楼市供求两端的一对组合拳。
纾困基金，可以称之为保交楼的专项资金。央行、住建部、财政部联手发力，通过政策性银行（可能是国开行和农发行），以专项借款撬动+贷款跟进的方式，来解决地方的逾期烂尾楼盘的交付问题，旨在保交楼、稳民生，维护购房人合法权益，稳定预期。
当然，这会是一项非常复杂的工程，保交楼的资金审批程序也会很严格，这需要时间各方协调，短期内很难全面推开。
叁
房地产要稳住，降息只是综合手段之一
降息幅度超预期，并不代表实际效果也超预期，需要综合评估。
其一，房地产面临大的下行周期，市场持续分化。其中确有房地产自身的问题，比如近年来的高周转与高杠杆症结、房企爆雷、烂尾风波，直接导致购买力透支、信任危机；另一方面，也叠加了高温天气、疫情反复、国际环境、经济预期等更复杂的多维要素，以及即将面临的人口红利消失。
其二，利率高低是相对的，需要结合不同时点的经济面。至少要结合GDP、CPI、就业、人口等指标。有专家说，从资金成本和市场主体承受力来看，降息还有空间。
其三，楼市的低迷不是一天形成的，任何的宽松举措都不是灵丹妙药、能短期奏效。从微观面来看，实体和居民的预期悲观和信心受损并在，购买力和信贷需求都在缩水，预防性储蓄却在增加。需求萎缩，降息的边际效应是衰减的。
其四，楼市下行，救市带来的市场情绪并非总是正向。上半年很多城市的救市动作已经火力全开，该有的都有了，该取消的也基本取消了，但效果依然有限。市场不好，购房者会更挑剔，也受舆论引导或误导。如果预判还有降息空间、还有政策利好，继续观望的保守克制心态占主导，体现在行动上，就是不凑合出手、不借钱买房，部分已买房的消费者选择提前还贷。
说到底还是信心问题，是需求能否企稳的问题。 即便降息的利好真实存在，房地产要稳住，恐怕确实需要针对需求端的、更有效的宽松动作做增量。
以下是笔者的5点思考。
01.
购买力还在才是最朴素的输入条件。
需求端能不能站起来、托起来是关键。所以，匹配能激发需求的组合手段才有效，这里也包括房企的促销手段，认真、不花哨是正理儿。
02.
是利好就要新老购房者都能享受。
有时候存量房贷更重要，不仅可以缓解大量房奴的房贷压力、促进以旧换新，而且还能释放部分的日常消费力。进一步降低存量房贷压力，不只有降低房贷利率，也包括是否可尝试推行转按揭，类似某些城市的带押过户政策，前提是要完善监管责任，确保合规。
03.
一线和强二线城市认房又认贷的合理放宽。
比如把认贷的标准放宽到还清之前的房贷就算首套；一线城市可以更严格一些，以所在一线城市无房贷、且其他城市的房贷还清为条件。
04.
房企要开始更关注买房的保值诉求。
降息的另一面，意味着钱不值钱、资产更值钱。
钱不值钱是说，通胀令货币贬值，而做投资的回报率鲜有高于年利率4.1%，于是有部分朋友选择提前还贷；也有相当多的朋友选择趁利率低点买房。
自住买房的要求越来越高。如果说过去的买房有投资、资产增值动机，那么现在，买房既要居住功能，又要能对冲通货膨胀，保护资产安全、不稀释和少缩水，还要回避买了就降价的楼盘。
楼市的持续分化，不仅表现有城市、区域的分化，也有房企和楼盘的分化，而真正优质的楼盘选择并不多。你能不能成为那个优质楼盘，那才是褪去所有外因后的内生力。
05.
如何“做时间的朋友”。
在不确定性更加不确定的背景下，各种所谓预测都包含了更多的主观经验成分。 无论市场哪一方，没有谁能精准预判，底部、拐点何时到来、是不是真的到来，但是行情似乎就在那里。
其实，政策利好只是楼市企稳的其中一个输入条件，业绩改善才是结果，而能否形成业绩的改善预期，或将是楼市拐点的那个可能。
我们不得不去看看时间，2022年已经过去2/3，未来的4个月到了补作业的冲刺阶段，能不能交出一份说得过去的答案就很关键。总结6个字，时间急任务重。
都说要做时间的朋友，究竟是和时间赛跑，还是时间换空间？这恰恰呼应了文题，及时买房还是提前还贷？
笔者提出了问题，似乎没有直接给出答案。但说到底，别人的分析只是参考，以上思考，希望有助于你作出恰当的选择。
本文来自微信公众号“攸克地产”（ID:youkedichan），作者：王简，36氪经授权发布。
