国家金融与发展实验室：烂尾楼根源是预售资金监管执行不严
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自2022年6月，江西省景德镇市恒大珑庭的业主们将一份《强制停贷告知书》发布到社交媒体后，河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份 200 多个问题房地产项目的购房者加入集体停止还贷的行列，引发了社会的广泛关注和讨论。
国家金融与发展实验室（NIFD）的季度报告分析认为，从世界范围看，造成按揭断供的原因主要有二：一种是负资产导致的，另一种是收入下降导致的。中国购房者集体断供事件的原因可归纳为第三种，是为了给房企、银行施加压力，从而推进“保交楼”。
尽管原因与世界其他国家及地区完全不同，“保交楼”确是影响市场走势的有利因素，毕竟中国居民希望得到的是住房，而不是“弃房”。无论是市场主体还是监管层，都当抓住这次契机，稳妥处理“集体停贷”事件，有力推进“保交楼”工作。否则，整个地产行业或会进入“停滞”状态。
购房者集体停贷的主要原因是其购买的期房项目已出现长期停工、延期交付或陷入烂尾楼危机等情况，购房者希望通过采取集体停贷的行为向银行、开发商施压，倒逼期房项目能恢复正常施工建设，从而维护自身利益。
从法律方面来看，购房者和开发商之间的购房合同关系、购房者和银行之间的按揭贷款合同关系，基本是两个独立的合同关系。尽管按照行业惯例，银行大多数情况下会要求开发商为购房客户的按揭贷款提供阶段性担保。在开发商出现违反购房合同的约定，发生长期停工、逾期交付或项目烂尾等情形，购房者只能依据购房合同关系向开发商主张权利。
在购房者与银行之间的按揭贷款合同未解除的前提下，购房者单方面做出停止还贷的行为，会构成对按揭贷款合同的违反并需承担违约责任。这可能会使购房者被纳入征信失信名单、产生逾期利息、被要求承担还款责任或被强制拍卖所购房屋。
对于陷入烂尾楼纠纷的期房购买者，为维护自身利益，最合法、合规的方式是通过协商或诉讼，与开发商解除房屋买卖合同、与银行解除按揭贷款合同，由开发商承担剩余贷款还款责任。为更好地保障住房消费者和住房金融消费者的合法权益，建议由地方政府和金融监管部门牵头，推动银行、开发商、业主通过协商解决问题。
例如，经贷款人申请延期还款，商业银行允许购房者在一定期限内暂缓按揭贷款还款，个人端不计入征信，监管部门允许银行不将该部分贷款计入不良资产。在政府部门的推动下，通过开发商筹措资金、债务重组、项目转让、政府资金救助等方式完成房地产项目的建设和交付。
房地产项目停工、延期交付或烂尾的重要原因是预售资金被房企挪用，而预售资金被普遍挪用的核心原因是预售资金的监管要求在实践中并未得到严格执行。
根据《城市商品房预售管理办法》和各地区的《商品房预售资金监督管理办法》相关规定，商品房的预售资金应当直接存入监管账户。住建主管部门对存入监管账户的商品房预售款进行监管，监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。
重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，实行专款专用，必须用于有关的工程建设(如建筑材料、设备和工程款等);重点监管资金额度由项目所在地监管部门根据项目情况综合确定，一般基于项目工程建设费用及一定比例的不可预见费用为上限。各地方设置的额度不同，例如福建省泉州市按照项目工程总造价的1.2倍核定、北京市是按每平米不低于5000元核定。
重点监管资金按照工程建设进度予以拨付，重点监管资金额度会随工程进度节点而逐步降低; 以常州为例，工程进度达到主体结构 1/3 后、达到主体结构 2/3 后、达到主体结构封顶后、完成外立面装饰后、完成竣工验收备案后、完成交付使用备案后，相应重点资金监管额度下调至70%、60%、50%、30%、10%、5%，完成不动产首次登记后，预售资金监管终止。
理论上来说，重点监管资金足以支付房地产项目的建安成本，并不会出现因建设资金不足而导致停工、延期交付或烂尾。在实践中，预售资金监管要求并未得到严格执行，房企套取预售资金的情况非常普遍。
对于一般监管资金，一经到账，房企会通过一系列理由将其提现到基本账户。对于重点监管资金，部分房企可能会与总包方合谋，虚报工程进度，提前支取重点监管资金。比如，通过与承建商伪造工程量、与供应商伪造采购合同、虚报工程进度等方式，提前支取预售资金。另外，还有部分重点监管资金通过全市“打包”监管等方式被提前支取。更恶劣的情况是，部分预售资金并没有入监管账户，而是进入了非监管账户，被房企直接挪用。
在中国房地产市场，受益于较高的首付比例、较低的贷款价值比（LTV），12 个样本城市的新增二手住房贷款抵押物保障程度均较高，个人住房贷款总体风险可控，负资产并不是普遍现象。但是，NIFD认为仍需警惕在房地产市场形势大分化的背景下，由于区域性房价持续下跌，比如目前燕郊房价较 2017 年高位已经“腰斩”，对于部分低首付比例的借款人来说其住房实质已经成为“负资产”，在高价位购房者的房贷资产质量迅速恶化，导致区域商业银行不良率大幅上升，进而使得部分区域性银行出现严重的偿付能力不足风险。
资深作者 ｜ 宋虹姗
