华润万象生活 准备好了么？
能让人暂时忘掉地产黑铁的，大约只有央企。
曾经华南五虎，如今各自沉沦在自己的命运中。取而代之的，则是央企五虎。
毕竟风急浪高，大船都不见得稳。
地产圈里的央企，“招保中华”，再加上这几年崛起的金茂，前几位旗下的物业公司都在头部排着，金茂服务成了今年首家上市物业公司，虽然慢半拍，但背靠大树好乘凉的故事也不是行业首发。
比起几位同期，华润万象生活的大树格外的大。母公司华润置地1994年改组成立，住宅和商业双旗舰。2014年发布商业地产产品线后，开始在全国大力布局商业地产，开启转型之路。到了2017年，几乎是一个半月开一“城”，这么给力，几年里就堆出了华润万象生活的商业江山。
而华润置地的母公司华润集团，始于两块金条的传奇故事，被誉为“共和国长子”，产业版图庞大，几乎我们每天从睁开眼就跟华润的产品在打交道，大消费、大健康、能源服务、大金融以及华润置地父子代表的城市建设与运营，如果以武林视角，恐怕多少有着绝顶高手的寂寞。
这样出生的华润万象生活，2020年末上市时就备受瞩目。从品牌再到各种标签，浑身上下都透着“高级”两个字，这种高级反应在市盈率上，直接成就了市盈率最高且最长记录的保持者。
01 从“商管+住宅”说起
如果从规模的绝对值来看，华润万象生活虽然是亿级俱乐部成员，但对比这几年疯狂扩张造就的几位巨大航母，可能没有绝对优势。同为央企的保利物业，在管面积已经有4.65亿平方米，是它的三倍。
2017-2021年华润万象生活规模变化（亿平方米）
但华润万象生活的收入显然不止保利物业的三分之一。2021年华润万象生活营业收入为88.75，毛利润27.59亿元，净利润17.26亿元。保利物业总收入107.83亿元，毛利润和净利润分别仅有20.15亿和8.71亿。
2017-2021年华润万象生活营收变化（亿元）
这也就是由华润万象生活领衔的，商管的魅力。
随着这几年住宅故事的泡沫变大，商管渐热，市场上有很多模仿者。今年初的一次收并购，华润万象生活还收了一家小版本的自己。去年碧桂园服务也曾计划过商管，但后来迟迟没有出手。
实际上我们倾向于用管理规模来衡量住宅的底色，给商管更多元的指标。
因为，华润万象生活的商管部分，以总在管规模不到5%的面积、69个运营项目，贡献了总收入的四成。
2017-2021年华润万象生活收入构成情况
在这几张图里，我们注意到，2020年几乎都是一个特殊的年份。营收增速从32.4%降至15.5%，一开始猜测可能是2020年疫情后大环境的剧烈变化，导致购物中心收入降低所致。
但对比了收入结构变化，商业部分的收入在2020年占比曾达到峰值，同时住宅收入增速在这一年降至低谷。
也就是说，这个变化更可能来自于住宅部分。
02 从住宅部分看
华润万象生活的住宅部分，一直不怎么赚钱。招股书里曾经也明确过，有100多个住宅项目是亏损状态。
对比从2017年-2021年的收入构成，住宅中的物业管理服务仍然是收入的主要来源。
社区增值服务有所增长，但这个增长也与住宅物业规模休息相关。在2021年，华润万象生活住宅社区部分，物业管理服务收入占比71%，社区增值服务的收入占比13.7%，针对开发商的增值服务8.13%。
虽然近几年住宅空间运营的第一层天花板几乎已经见顶，商业内容想象力日益匮乏。但对比其他上市物业公司，这样的占比也是比较低了。
就连华润万象生活自己在解释收入增长时，主要原因也是落在“规模”上。这也大约能解释，今年开始发力买买买扩大规模。
年初华润万象生活购买禹佳生活服务，买下的仅住宅物业板块，商管并不在此并购之列。
当时我们猜测，华润万象生活的外拓策略中，住宅可以靠“买”，将规模做大。而商业则是重度运营的资产，需要更多的评估维度。
华润万象生活一直在讲“协同”，随着住宅发力、外拓扩增，未来以商管带动住宅运营，降低人工成本和发展业主增值，应该是接下来的主要任务。
03 从“一座城改变一座城”说起
一般说起华润万象生活，会首先提起商管部分。因为在全国的二十多座一二线城市，万象系的69座购物中心几乎快成了当地最贵的名片，知名度比住宅要高上不少。
盈利也比住宅要高。
2021年，华润万象生活毛利27.59亿元，毛利率31.1%；净利润17.25亿元，净利率19.44%。
这其中，69个购物中心项目，提供了13.29的毛利，而住宅部分的毛利仅有10.25。
据说2021年这些购物中心全年零售额破千亿，达到了1189亿元，同比增长43.8%。其中有54个项目零售额排名当地市场前三。在营的重奢购物中心达到8个，排名行业第一，零售额同比增长39.7%。合作的店铺数和品牌数量分别超过18500家、5400个；合作的国际奢侈品牌和国际奢侈品牌店铺数分别超过100个和400家，保持行业第一的位置。
不久前的一次采访中，华润万象生活表示，今年首要目标依然是“巩固商业运营管理第一”的位置，计划新开18个购物中心。
在2021年，华润万象生活新开了13个购物中心，新增首进城市6座，包括南昌、嘉兴、南京等。这些新开的项目很亮眼，平均开业率达到98%，首进品牌数量占比达到26%，开业首年平均经营利润率31%。
运营能力是显而易见的。在最现实的资本市场，华润万象生活被热捧，当然也不仅仅因为好的出身。
但我们更关心“不把自己定位为某些特定业务的企业，而是一个基于庞大客户资源之上的整合平台”。
物业的客户资源有两种，一种是住宅业主，另一种则是华润万象生活的大会员体系。
今年520当天，华润万象生活在公众号发文 《开启您的万象星之旅！》 ，宣告 “万象星”正式上线 。按照描述，“万象星”打通了华润置地旗下住宅、有巢公寓、木棉花酒店、悦年华颐养中心、万象影城、文体场馆，以及万象生活运营的购物中心和物业社区等各处场景。
以前我们说“一座城改变一座城”，对于单独的万象城等购物中心来说，这句话很贴切。
第一商业体聚焦大众目光，是城市的“形象封面”，比如时代广场之于纽约，银座之于东京。这些顶尖的商业项目几乎都可与城市形象融为一体，而他们之所以被认可，很大程度上也因为他们在“与城市共生”，成为了一道真正的风向标。
商业项目的意义大抵如此，在不断积淀了品牌盛名之后，接下来可能就到了更广度的探索。
商管之外，城市服务似乎更热门，跟物业传统服务内容也更贴切。去年华润万象生活外拓了50个城市空间运营的项目，而今年的两次收购，住宅扩张，是否意味着准备期的结束？
