北京甲级写字楼净吸纳量罕见转负 疫情并非决定性因素
近日，高力发布北京第二季度办公楼报告。报告数据显示，北京甲级写字楼市场的净吸纳量为-8.3万平方米，这是继2020年一季度后第一次出现负值。
受疫情袭扰，本季度北京大量商务租赁活动受到影响。由于办公楼租赁严重依赖线下带看和商务谈判，整体市场在二季度活跃度都大幅降低。高力国际华北区董事总经理严区海称，整体空置率小幅回升到16.4%，市场租金也小幅回调至338.6元每月每平米。
简单的从数字角度来看，可能会直观地认为疫情给市场带来了非常大的负面影响。然而，高力国际认为疫情仅是左右市场走势的因素之一，并非决定性因素。
从需求层面来看，头部互联网科技企业进入面积整合期，其影响将贯穿全年。互联网科技行业从年初开始进入快速调整期，加之去年超百万平米的租赁成交，该行业今年的主旋律将会是以头部互联网大厂为主导的办公空间整合，预计将持续影响2022年下半年的市场发展。
从数据层面来看，净吸纳量为负并不一定代表新增需求不足，也有可能是多种因素导致存量楼宇释放大量面积所致。净吸纳量一方面受到需求侧企业租赁去化的影响，另一方面也受到供给侧存量楼宇租赁面积释放的影响。本季度净吸纳量更直接受到后者的影响，即市场存量项目短期集中释放空置面积所致。
中服地块的两个项目在本季度合计释放出2.2万平方米之前未进行市场化租赁的面积；
燕莎区域的一栋甲级楼宇由于自身原因之前暂停对外租赁，本季度开始整栋对外租赁，向市场释放面积约4万平米；
亚奥区域的一栋甲级楼宇由于某国企完成搬迁在二季度释放出超过3.6万平方米的面积。
粗略计算，这些新增的存量项目空置面积就已经接近10万平米, 同时这些新增面积并非疫情防控所致，但确实直接大幅增加了空置面积，进而降低了净吸纳量。在市场成交足够活跃时，这些空出的面积可能会被抵消，但本季度恰逢疫情防控，供需两侧对已租面积的影响此消彼长，供给侧的影响就在一定程度上被放大了。
高力国际华北区董事总经理严区海表示，自五月底疫情结束后，我们已经看到市场活跃度在逐步提升，三季度市场全面恢复可期。
随着新一代信息技术和医药健康产业步入快速发展轨道（2016年到2020年的复合增长率均达到13%），将会为北京办公楼市场创造更强劲的新增需求来源。除了金融和专业服务业，互联网科技等高新技术企业依然可以持续关注，但关注点可以放在互联网细分赛道龙头企业、致力于传统产业信息化的企业、以及涉及芯片、集成电路、生物医药、新能源相关的高科技术企业。
