六月二手没缓过来，上海楼市定局了吗
昨天临下班，收到了6月二手数据。
这个6月，上海二手住宅成交了15903套。
怎么跟各位描述这个数字呢，我拉出2019年-2021年这3年的月均成交套数。
过去3年，平均每月的二手成交都在2w多套。
只有每年过年的时候，还有去年下半年二手核验价出来之后开始在2w以下徘徊，其他月份基本都在2w+以上。
所以这个6月的1.5w套有点少。
尤其是当我们眼看市场闷了2个月，以为后面会有反弹的时候，1.5w套就显得更少了。
看来6月的二手市场还没缓过来，这意味什么？
尤其是对接下来半年的二手市场又意味什么？
01
不过这些都不是6月二手的真实底色。
首先6月成交，是今年最高的。
虽然“胜之不武”，但6月成交确实高过1-2月，也高过小阳春没来的3月。
不过这些都是说正事前的寒暄了。
6月二手成交应该怎么看？
还看单日成交。
我们在分析3月数据的时候也用过单日数据。
1、2、3、6月，日均成交套数分别：502套、469套、411套、530套。
不过这么对比也说不过去，毕竟前几个月月月有事。
1月，元旦+过年前；
2月，过年+正月里；
3月，疫情。
但如果我们去掉这些非正常交易日因素，可以看到什么？
©太平洋数据中心
1月，我们掐头去尾，选取成交最火热那一周（1月10-16日），日均成交套数597套。
2月，同样的排除春节因素，同样选取成交火热的一周（2月16日-22日），日均成交套数587套。
而6月，我们也选取了成交火热的一周（6月24日-30日），日均成交套数658套。
可以看到，就算排除假期因素，6月购买力也跑赢了1、2月。
排除疫情因素影响的正常交易日的成交，可能更能反应6月真实购买力。
而3月/6月成交对比也挺有意思。
“接”上了，3月失去的，都在6月找了回来。
所以单从每日成交数据来看，6月单日成交恢复是一定的，只是这个恢复比我们想的还要好些。
不过我也一直在想，6月二手成交会不会有很多是从4-5月转过来的。
比如3月签定金合同，然后6月再网签。
这个很有可能，但是这个数字之所以无法影响我们对6月二手走势的判断。
更多是因为6月以前的成交订单，可以发生在第一周、第二周，但它不太会持续到整个6月，尤其是6月后半段。
所以6月的成交走势，很重要。
02
6月，对7月意味什么？
如果说单日成交是底色，那整体走势比底色更真实，因为它能代表预期。
其实原本6月第一周数据出来的时候，我们对市场预估非常不乐观。
那时候两家大型中介反馈的第一周成交数据，是3月同期的1/3、1/4。
没想到第一周是6月踩着第一周数据，后面开始阶梯式发展。
关于这点，给各位对比下这个数据的日常走势。
同样呈现阶梯发展的，还有6月的新增房源、新增客源、新增带看。
这里面每一项数据，在6月以周为单位不断推高。
以周为单位新增买卖房客带©链家中介
这个进阶，对7月意味良多。
也就是说，刚解封的时候，不管是成交还是带看数据都有待恢复。
随着解封情况越来越明朗，不管是房东挂牌、客户看房都变得积极很多。
而且没有停下来的意思。
以周为单位二手转定单量©链家中介
我们已经看到7月3月链家转定单量达到3月以来最高点。
以此来看，6月数据不仅没有如月初那样成交消极，整月来看，6月二手成交有自己的成交势头。
更重要的是，这股势头已经冲到7月。
03
这个6月二手不受新房影响么？
其实这个6月影响二手的因素很多。
核验价、新房市场就占了很大比重。
我们在不久前的一篇市场文里就写过“10个二手客户，5个转去新房”的小标题。
当下二手市场里，存在部分二手客户被新房市场分流的情况。
我们也确实看到6月在4/5、11/12、18/19 、25/26周六日这样原本的成交大日，却并不是二手成交高峰。
都被其他工作日取代
相对应的我们在这些周六日里看到。
☞ 6月5日，碧桂园柏悦前湾开始认购；
☞ 6月18日，中建海樾府开始认购、森兰名苑开盘；
☞ 6月19日，悦澜天地、海伦堡·玖月源筑、保利云上·拾光开启认购；
☞ 6月25日，华发仁恒苏河世纪开启认购、百汇园开盘；
☞ 6月26日，古北中央公园、同济晶粹开启认购、中国铁建花语江南、大名城映园二期等项目开盘；
上一次，新房、二手这么互动的时候，还是去年8月。
那时候我们发现8月的非中介成交占比达到历史新高。
原因就是通过手拉手完成的网签占比迅速增高，而手拉手交易更多是为了新房积分。
也就是说就算有眼下的新房分流，6月的二手市场依然可以还是保持自己的阶梯式上浮。
由此可见，二手市场的真实需求体量真的很难估量。
同时，二手市场的购买力也很强劲，不要忘了，现在的二手市场还有核验价在限制。
04
那这么顽强的购买力，大家都在买什么？
还是比较好奇，这个特殊的6月大家买房标的有什么变化么。
近几个月数据可能没那么明显。
我们找出去年同期6月的数据做了一个对比。
从成交面积段来看，变化最大的是50-70㎡、90-120㎡。
相较去年这时候，＜50㎡、50-70㎡的购买人群都在减少。
相对应的，90-120㎡、＞120㎡的购买人群在增加。
短短一年内，置换客群占比在上升。
成交总价段变化更大，尤其是＜300w的低总价段，不过这部分数据受核验价影响很大。
不过还是可以看到，300w左右的低总价段是这个6月二手成交里的绝对主流。
05
6月的二手市场。
真实演绎了一把什么是进阶式操作。
刚解封第一周，我们猜测这个市场会不会迎来反弹。
看到第一周数字之后，觉得6月二手成交不容乐观。
不过目前看来，即算这个二手市场夹带着疫情、新房等等因素，二手成交依然稳定，成交势头更是我们没想到的。
影响这个下半年楼市的因素很多。
不过6月也算是一个好的开始。
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