楼市定向降息后：广深迅速跟进、京沪维持加点

5月15日，央行下调首套房贷款利率下限为5年期LPR利率减20个基点。此后，包括广州及深圳在内，全国多地银行跟进下调首套房按揭利率的加点，但北京及上海大部分银行没有做出调整。

部分国有大行北京支行方面对36氪表示，目前北京首套房贷利率在当期LPR基础上，上浮55个加点至5%，二套房则上浮105个加点至5.5%。

仅有一家股份制银行北京支行表示，其目前首套房贷款利率为4月LPR减20个基点，叠加55个基点的加点，最终利率为4.95%。这也意味着，其虽然未执行最新LPR，但采用央行最新房贷利率下限定价规则后，其提供的房贷利率低于国有大行。后续如果采用最新5年期LPR进行定价，该股份行提供的首套房贷款利率仍有下行空间。

“减20个基点”的政策始于5月15日，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限至不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

易居研究院智库中心发布于5月19日的报告显示，政策发布三日，已有包括广州、深圳、天津等在内的20城最低房贷利率降至4.4%。其中，广州至少两家银行推出了此类业务，但要基于客户征信、资质等条件。深圳方面则有个别银行收到口头通知。

二季度以来北京及上海的房地产销售数据受到疫情冲击。中指研究院数据显示，4月北京成交面积73.02万平方米，同比下降11%；上海成交面积10.4万平方米，同比下降92%。5月的前三周，北京总成交面积共41.5万平米，上海总成交面积仅2.48万平方米。但这并没有松动房贷的加点政策。多位国有大行及股份制银行从业人员表示，北京首套房执行55个加点，二套房则执行105个加点；上海方面则执行首套房35个加点，二套房105个加点。

央行及银保监会方面此前曾对外表示，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

这意味着，北京及上海的加点下限由银行及银保监会派出机构确定，银行方面或没有更改的权力。对于银行来说，一线城市房贷的抵押物相对优质，在政策允许的情况下，值得以利率换规模，因此银行方面通常会执行上级机构确定的加点下限，较少出现自主抬高下限的情况。上海某国有大行个贷客户经理也对36氪表示：“上海市人民银行对上海的最低房贷利率有所要求，银行不能超越底线定价。”

此前，中国人民银行金融市场司司长邹澜也在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上表示：“我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制……银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。”

多位北京区域银行业人士表示，银行利率确定部门可根据宏观政策及本行的资产负债情况，以及同业之间的市场竞争情况自主确定利率。

在5年期LPR利率及首套房贷利率加点均下调的背景下，360数字科技研究院提供的数据显示，自5月20日LPR调降后截至5月25日，在其监测的42个城市中，已有17个城市最低可执行首套4.25%、二套5.05%的房贷利率。其中，既包括之前房贷利率已经到达首套下限要求的苏州、郑州、济南等地，也有5月15日之前首套利率尚在5%以上的城市，比如温州、南京等地。

文／詹建国

编辑／岳嘉

图片来源：IC photo