一二手倒挂盘，是不是全都值得买

今天想和大家聊一个问题： 是不是市面上所有的一二手房倒挂盘都值得买？

首先，我们要先理清一个问题，什么是一二手倒挂？

一般来说，同一个板块，新房往往比二手房均价高出20%左右，因为新房的房龄更新，产品设计更先进，物业也更优质。 

可以说，新房比二手房均价贵的情况，是一种如实反映商品价值的现象。 

但在楼市里，有一种特别的现象，那就是新房的均价低于二手房，这种现象，我们把它叫做一二手房倒挂。

为什么会出现这种情况？

房地产市场上，二手房完全市场化，但新房价格需要管控，所以新房二手房价格从属于2个体系，价格也出现割裂现象。由于新房价格受到限制，新房的价格有时会低于二手房。 

但是所有的一二手倒挂盘，都一定值得买吗？闭眼买倒挂盘，毫无风险吗？

其实，这里面的坑也不少！

01

既然大家对倒挂盘这么趋之若鹜，也就有很多利益相关者会制造很多倒挂的假象来迷惑买房人，这里要注意的第一条是： 

谨防假倒挂

说到底，拿新房备案均价和谁比？

这和楼市的不同周期休戚相关。

有时候开发商会为了卖房子，而不惜制造假倒挂的现象，比如，它拿周边的二手房的挂牌价格与新房的均价对比。

众所周知，二手房的挂牌价格是房东决定的，这里的水分可不少。楼市行情翘尾，有很多房东开始试探市场的底线，开始挂出天价二手房。 

挂牌价格很容易出现虚高现象，所以大家千万不要和二手房的挂牌价格与新房的价格去做对比，而要去看二手房的成交价如何，那才是真实的市场价格。

还有一种假倒挂现象，是开发商的对比楼盘与新盘不匹配。

拿板块的标杆盘均价与一个普通新盘做对比。 

拿板块内的学区房与一个非学区新房做对比。 

拿小户型的单价与新房的大户型单价做对比。

这些都是不太公平的对比，容易造成假倒挂的状态，所以如果你想要分辨真假倒挂，可以去和当地的中介聊一聊，去踩一踩本地的二手盘，这样就不容易被蒙骗了。 

02

倒挂太狠，往往造成的后果就是：房企悄悄降标。

在调控严苛的时候，限价往往比较严格，很多房企高价拿地，最后却只能拿到一个相对低廉的售价。 

所以很多房企会面临悄悄降标，不仅在会精装修层面的降标，还会在房屋的建材上偷工减料，房屋漏水，立面脱落，这些问题都不可小觑。 

之前，上海某个楼盘，楼盘出现严重的降标现象，外立面鼓包，停车场漏水，室内墙体渗水，导致业主苦不堪言。 

不仅如此，此项目周边，与之同样限价的某个楼盘，也出现严重的降标现象，立面与前几期严重不符，且电梯无法直通地下室，绿化也出现减配。 

所以，有时候新房太便宜，也要多打个问号，与周边的质量较好的新房对比一下，看看房企的盈利空间是否被过度压缩，这种房源，建议大家谨慎买入。 

03

有一类倒挂盘，不要买！ 

没有重大利好的远郊板块 是不建议大家买的， 由于远郊板块人口流入不多，发展的速度与一些二三线城市的小县城一样缓慢，房价自然也上涨的较为缓慢。 

第二类不建议大家去买的倒挂盘是： 新区的倒挂盘

新区它的很多概念都尚未落地，板块的发展成败都要打一个问号。 

第三类不建议大家去买的倒挂盘是： 硬伤盘。

硬伤盘指的是一些户型上有明显问题的楼盘，同时在地段层面没有明显优势。 

完全没有地段层面的优势的项目，即便把倒挂作为卖点，未来可能也没有赶超二手的优势，很可能存在后期无人接盘的问题。 

04

其实，一二手倒挂的现象大都出现在优质的一二线城市，比如上海，江苏，南京，杭州，深圳。 

而比较普通的城市，往往限价不严格，或者根本没有限价。

在严格执行“房住不炒”的上海，买新房本身就是一件大概率不会犯错的事。但买房本身又是一件极其私人的事，没有两个购房者的需求是完全一致的 

我们上文中提到的，为什么有些标杆次新房始终在二手房市场中具有活力？

因为它占据了板块内的上佳地段，拥有触手可及的商业配套，以及当下新房给不了的户型面积段。

因此，买房不能只盯着这些倒挂盘，而要根据自己实际需求。也要小心倒挂盘有可能存在二手房有价无市的现象，也就是挂牌很高，但实际不一定会以这个价格成交。 

还是需要参考真实的二手房真实成交价以及成交量。 

除了考虑价格以外，也要对于上海城市规划建设、板块市场未来供应做到足够了解，对于市场存在敬畏之心。 

最后祝你买到一套满意的房子。 

本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：通通，36氪经授权发布。