旭辉回应21个合作方「暴雷」：项目封闭管理 大部分只剩尾盘 | 年报时氪

旭辉控股

旭辉曾用6年时间从百亿房企冲到千亿房企，又喊出三千亿销售规模、百亿利润的目标。现在，这匹「黑马」决定放慢脚步。

3月24日，旭辉控股发布了2021年业绩报告。报告期内公司实现销售金额2473亿元，完成年初销售目标2650亿元的93%。这是近五年来旭辉首次没有完成目标。

而对于今年的销售目标，旭辉控股董事局主席林中在业绩会上并未给出具体数字。他表示，旭辉将穿新鞋走新路，从关注规模转变到关注效益。「未来5年会转变增长模式，从过去的高杠杆、高负债、高周转，转向高质量、高品质、高效益的增长模式。」

截至2021年末，旭辉控股净负债率为62.8%，较去年下降1.2个百分点；土储倍数达4.12倍，略有提高。以上是36氪根据旭辉财报数据，进一步统计的公司流动性及经营效率指标。尽管净负债率已经连续多年有所下降，林中仍表示，8到10年旭辉要将净负债率降到30%以内。

从核心利润来看，旭辉的盈利能力仍有待提升，增收不增利现象愈加明显。2021年，旭辉实现营业收入1078亿元，同比增加50.2%。而归属股东核心净利润72.83亿元，同比减少9.2%，归属股东净利润76.12亿，同比减少5.22%，均不及营收增幅。

去年旭辉毛利率持续下滑至为19.3%，2018年至2020年，该项指标分别为34.7%、30%、25.1%。Wind数据显示，申万房地产行业披露了去年上半年业绩的143家房企销售毛利率算术平均值为26.9%。

旭辉执行董事、控股CFO杨欣在业绩会上表示，过去两年整个行业毛利率始终是处于下行的趋势，这里面有主观原因，也有客观原因，一方面在上一轮扩张当中不少房企在投资上相对来说比较进取，另一方面因为限价对行业毛利率确实客观上有一定的制衡。

此次举行的业绩会上，管理层提及了旭辉合作项目，出现了合作方「爆雷」的情况。林峰坦诚，目前有21个项目的合作伙伴出了风险，但是其中有14个项目是无融资需求的尾盘，只有7个还在开发过程当中。

「去年，所有的项目都是封闭管理的，这7个项目哪怕合作方出了风险，在项目运营层面还是基本正常的，所以整体来说，对旭辉的合作项目并不会有太大的影响。」林峰称。

同时，36氪注意到2021年旭辉非控股权益（即少数股东权益）达到634.85亿元，同比大幅增长44%，占全部股东权益的比例增至59%。这源于旭辉采用的合作开发模式，当合作项目逐步入账及并表项目比例提升，少数股东权益占比也随之提升。

实际上，这不是第一次旭辉的少数股东权益反超归母权益。2018年至2020年，旭辉的少数股东权益在总权益中占比分别为为40.37%、49.34%、52.67%。

然而随着少数股东权益的增长，其归属净利润却没有相应增长。2021年，归于少数股东净利润为45.95亿，同比增长26%。另外，该数据也远不及76.14亿元的归母净利润。

除了存在明股实债疑云外，平安证券此前研究认为有两个可能的原因，一个是土储量和资金结算量的差异，第二是并表和非并表的项目盈利可能存在差异，如并表项目盈亏和非并表项目盈亏反向。

「现在只不过是冬天， 不是末日。」业绩会上，林中指出房地产行业是一个支柱产业，是一个永续的行业，是周期性的行业。这意味着它一定是有春夏秋冬的，冬天快结束了，春天也就不远了，对行业的良性循环充满信心。

他认为，未来在行业成熟期至少可以维持10亿平方米以上的开发量，可以容纳多家千亿房企。

 

编者注： 文中提到的流动性及经营财务指标，具体算法及参考价值如下： 

净负债率＝(有息负债 − 货币现金) / 净资产 

净负债率直接体现企业的杠杆水平，是最重要的“三道红线”指标。净负债率高于 100%，属于超融，即从债权人那借来的钱超过了股东的投入。 

土储倍数=储备建筑面积(含待开发土地) / 全年销售面积 土储倍数用来衡量周转效率，过低意味着企业可开发土地较少，可持续发展能力弱;过高意味着企业囤积了大量土地，沉淀资金的同时销售情况一般，也是低周转的体现。超过10倍以上的土储倍数值得警惕。 

回款率=（经营活动现金流入+投资活动现金流入）/ 全口径销售金额 

销售不等于回款，回款是直接的现金流，回款率较低反映了房企运营能力偏弱，也在一定程度上反映了部分房企可能存在虚假销售的嫌疑。特别考虑到，当下商品房预售资金处于严格监管状态，开发商普遍存在已售未回款的挑战。