楼市 | 现在的上海年轻中产，太难了

本文来自微信公众号 “魔都财观”，作者：财爷，36氪经授权发布。 

最近我身边，很多算得上中产大厂的朋友联络多了起来，是因为居家隔离还是工作有变，我没好多过问。 

现代人最后的体面，是各自留一线。 

对话的内容大家应该也能猜到：无非就是创业、工作、股票、投资上的各种不顺。 

很多人说，似乎做了一场梦，到头来却是一场空。 

难，太难了，这一轮似乎中产才是最难的，“一夜”入了冬，却没有太多余粮。 

我们是一个房产号，今天不和大家讨论过多的宏观形势。 

想借此机会，跟大家聊聊“上海中产在买房上的难”。 

1

说实话，从城市基本面和楼市的角度，上海已经是全国数一数二的稳健。 

这一轮没有任何放松政策，却依旧能走出不错的行情。 

但反观一些二三线城市，使出浑身解数解救楼市和土地财政，但见效甚微。 

上海楼市为什么会这么稳？ 

原因之前说过，这些年的城市红利、楼市总量及流动、产业/人才的集聚、落户人口的大增。 

才让这座国际化一线城市的房产，保持了生生不息的活力。 

可现在的上海中产，想买到好的房子，并不容易。 

比如很多人会关注上海新房市场，因为有限价的存在，价差很诱人，买到就赚到，这点大家都有共识。 

但是，在上海买新房有个很重要的门槛，不仅仅要看价格和预算，也要看你的分数。 

积分制说到底，好的是市场一视同仁，不管你有钱没钱，就看分数和对城市的贡献。 

但坏的是，一旦涉及到年限分这样的选项，年轻人根本就没优势，甚至中年。 

远的就不说了，去年前几批不少像前滩、翠湖、老西门这样的超级顶流盘，都是套数不多且接近满分的，有钱又有分的“社保巨子”才有机会入围。 

去年第六批和今年第一批，情况已经改观了，尤其是今年，新房套数大幅供应。 

徐滨、森兰、北外滩、金桥几个板块的网红盘，都给足了供应诚意，不少项目的供应套数都超出了预期。 

但是，分数仍旧不低。 

拿第一批来说，

已触发或预估触发的有如下12个。 

别说内中环了，现在外环还不错的项目，像金鼎首府、森兰名苑这样的分数，年轻人看都不够看。 

如果裸分高，也许只能到宝山杨行、华漕、青浦新城找找机会。 

年轻中产们千万别觉得惊讶，眼高于顶。 

觉得看不上外环某某地段，要知道现在九亭奥园的新房，都能搞出一堆骚操作来筛选客户。 

年轻中产，想买内中环其实机会并不多，大多只能看看不触发积分、带硬伤的房子。 

想买外环的热门盘，没有多少话语权。 

这是现实，千万别觉得扎心，接着往下看。 

2

二手，也没有多容易。 

最大的影响因素，就是三价取低。 

之前跟大家说过，上海的二手房，现在有七个价格： 

真实售价（卖家到手价）、房源核验价、挂牌价（名存实亡）、网签价、银行评估价、涉税评估价、最低核税价。 

其中涉税评估价是影响贷款的重点，这个价格由上海市房屋状况信息中心给出，是相关部门认为这套房应该以多少钱缴税的一个标准。 

因为涉税评估价<银行评估价<网签价，所以，买一套房，贷款额度基本上就是按照涉税评估价来定的。 

根据最近的实际交易案例反馈，银行给的贷款价格，基本上是真实售价的5～7折。 

随便举个例子，比如真实售价1000万，涉税评估价也就是贷款价打了六折，600万。买家只能按照600万的总价去申请贷款。 

这中间的缺口怎么办？自己想办法。 

动辄多出几百万的现金，别说年轻中产，哪怕是个中小企业的老板，都有可能是压倒骆驼的最后一根稻草。 

我身边的真实案例，去年一个留学归来且有些家底的海龟朋友，想在上海买房，发现留学归来一切都变了。 

最近他就需要做出这个选择题—— 

分数不高，要么买带硬伤的新房，比如嘉盈峰这样地段总价还可以，但户型、朝向很差，物业费还巨贵的新房。 

要么去外环外买个二手次新过度，但过度的心理预期和成本，对他而言太大了。 

旁观者总是容易轻描淡写，但如果这是你，你会怎么选？ 

3

都说时代的一粒灰尘，落在个体身上，就是一座大山。 

对现在的上海年轻中产来说，确实没赶上最好的年代。 

和普通人相比，你们有很好的起点，接受了良好的教育，毕业后进入外企或大厂，拿着一份相当不错的薪水，噢对了，也许还有股票期权。 

但你们也很痛苦。 

正因为起点不低，但又不像“真二代”那样“生在了终点”，所以你们也很怕“阶级坠落”，很怕“消费滑坡”。 

人的欲望本身就是沟壑不是吗，想填的越多，付出的就越多。尤其是在这个颇为动荡的当下。 

你们也当然知道哪些是好地段，哪些才是好房子，但房价真的都不便宜了。 

晚出生了几年，错过了最好的红利期和机会，对你们来说异常痛苦。 

明知道哪些房子能涨，但新房买不了，二手房买不起，只能眼睁睁的看着有钱人越来越有钱。 

翠湖的二手都30万成交了，甚至外面还在传更高的成交价，但这和99%的人都没有关系。 

现在楼市里的价值逻辑很明显，越涨越买，越稀缺越买。 

鹤岗几万元一套的房子无人问津，上海一套两千万的房子挤破头。 

明明只要是个房子，就有居住属性，甚至鹤岗房子的居住属性，可能并不比上海的差。 

因为有预期，有稀缺占有，有错失恐惧。人就是喜欢买涨不买跌。 

听完上面这些，也许年轻中产会焦虑、会怒骂。 

但别着急，也许这是机会呢？ 

4

上海的年轻中产，你们也用不着焦虑。 

首先是楼市买房的角度。 

现在的社保巨子过于豪横，有钱又有分，百汇园、瑞虹新城、复兴珑御、翠湖天地、碧云尊邸、云锦东方等等这些地段无敌、品质高的豪宅，都是被他们抢光的。 

再次一点的，森兰名苑、金鼎首府、蟠龙天地有倒挂预期的新房，也被他们抢占了。 

年轻人才想过去分杯羹？想都不要想。 

这合理吗？显然不合理。 

尤其是在共同富裕、楼市倾斜人才、倾斜首套刚需信号的背景下，新房的补丁一定会来的。 

甚至可能会出台“人才加分”，杭州南京都有先例。 

最后，分层摇号并行也终会来的。 

拿杭州南京的分层举个例，比如说一个新房开盘，30%拿出来倾斜无房户，20%倾斜人才。这两批先摇，摇完有剩的，拿出来放到剩下50%的池子里，所有人再一起摇。 

至于二手，在这个大背景下，三价取低的紧箍咒也早晚会松下。一二手的价差，也早晚会拉平。 

这些都是你们的机会，时间点可能会晚，但早晚会来。 

从财富的角度看，更广阔的天地，其实也在你们手里。 

时代是在变化的，而获取财富的方式也一直在变化。 

90年代是靠下海经商，2000年后是干外贸，2010年以后靠的是互联网，2017年后自媒体网红、直播带货又开始掀桌子。 

每一次制度或者生活方式的剧变，都会带来社会财富的变化，总是有一些人能够敏锐地捕捉到时代带来的机会。 

拼积累，可能你们拼不过老一辈，但拼上升空间，你们是没有上限的。 

但是，千万要记住，这个时代只有一种创富方式是不变的，始终贯穿着社会发展。 

就是储蓄创造财富，而不是通过消费创造财富。 

储蓄积累资本，资本生出财富，财富又变成新的储蓄，随着资本回报率越来越高，周而复始，生生不息。 

在物欲横流、追求享乐被美化成“消费升级”的当下，很多人没意识到，这个时代是鼓励储蓄+投资这套打法的。 

但年轻中产们，前提是你要有正确的投资方法。 

降低物欲、保持现金流、学习投资、找到时代红利，你们在另一个时代的十字路口。 

不光是买房，未来星辰大海，也是属于你们的。