楼市会不会内卷
编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊，36氪经授权发布。
这是一个好问题
在整个盘子庞大的楼市里，内部的产品会不会互相竞争互相损耗，一些产品会不会出现价值增长乏力从拖累整个大盘的现象
要回答这个问题，今天的视角可能需要稍微宏观一点
01
既然是宏观，来看看目前的格局吧
其实认准一个重要节点，我们环顾四周其实大家都可以发现，除了中国之外，外面所有的国家都在经受疫情非常严重的冲击
整个政府班子的所有精力和时间都投入到了控制疫情上面
但是在这样的背景下，恢复经济又显得那么重要，而他们又没有时间来提振市场信心
所以几乎所有国家都在用一种最原始粗暴的方式来面对如今的经济困难
那就是印钞
这几乎是未来一整年很难回避的现象
这种方法的有什么后遗症我们先不讨论，但这确实短期内应急治标比较快速可以启动的方案
我们怎么做可以让人对消费有信心，其实就是开着直升机往天上撒钱，让每个人手里突然多了很多钱，那么他们对于消费也就有了信心
所以不用怀疑，通货膨胀这件事情一定会持续性的存在
并且需要注意的是，这种通货膨胀的趋势是全球化的，就是各个国家到处都在印钱
在这样的氛围下，钱自己会找出路
所以我们日常会看到一些消息，比如今年的比特币市场、新能源股价、白银市场……特别需要看到类似茅台也有价格波动，这种异象的涨幅，就是因为热钱的乱涌导致的
很多热钱沉淀的地方都是在机构内，所以定向市场的价格涨幅都会成为通货膨胀出现的信号
当然，也一定会影响到房地产市场，这一点也是毋庸置疑的
02
那中观层面的变化会更多
但是我最重要的想和大家强调一个点，就是关于选城市这块
不知道各位有没有发现，这种现象好像已经两年了，这两年期间好像隔三差五就会有城市出来降低的落户标准
动不动的又会冒出一股股的抢人大战，踊跃程度都是一样的，但是每个地方的抢人政策都是不尽相同的
然后这一轮的调控，虽然说上海和深圳都在严控，但是制定政策的方向是完全不一样的
以前那种全国统一的或者层层递减的调控模式好像再也不会出现了
包括前阵子关于人口政策都说希望东北相对放开
这些信号说明了什么
说明了因城施策这件事已经不仅仅是关于楼市调控了，越来越多的的城市在城市面的相关政策制度上拥有自己的独立决策
这说明什么
未来的城市发展会有两个主旋律，第一个就是伴随着基建路网串联的都市圈，我们熟悉的长三角和珠三角都会有
但是除了之外，因城施策下的各个单点的强城市，互相之间更像是欧盟模式的存在
什么叫欧盟模式，就是对于经济、人口、产业等各个行业的方向是一致，但是落地的措施和方式会很不相同
而这里考验的其实就是地方政府的执政能力
而对于个体而言，此时需要关注各种政策，关注的本身除了对行业动态发展的重视之外，本身对于政策的解读也是侧面反映地方政府能力的关键
而地方政府的能力在某种程度上决定了在欧盟模式下这个单点城市的发展势头
而这些城市凭借着各自能力，好的靠着热钱把自己的城市建设好，不好的就会冲击出泡沫
03
好，当我们知道通货膨胀一定会存在的时候，普通个体应该怎么做
感慨和吐槽都没有意义，因为这样的趋势一定会存在，作为一个个体需要记住两件事
第一件事就是要去到离钱近的地方
因为钱的扩散是需要时间的，你最先接触到扑面而来的钱，那么你被贬值的比例就是最低的
你可以趁着别人还没碰到热钱的时候就可以花掉或者投资掉
这也是为什么这种时候一些机构都是赚钱的机会，因为趁着别人还没反应过来就已经完成了投资，他们是过往通货膨胀的最大受益方
但是对于个体来说，进入到国家基建投资重点区域就成为非常关键的选择
不知道大家感觉到没有，这一轮调控的重点其实就是在一二线城市
这些城市不仅仅是城市发展的龙头，另一方面也是碰到热钱最多的地方
在现在的全球氛围下，中国已经是所有人眼里最安全最稳健的国家，一二线的资产当然也是避险的一个重要出路
此刻选择在一线城市买房的朋友们，这一定是大家最近最正确的决定
但是第二件事更加重要，如果买房需要注意押注相对稀缺资源
这一轮学区房的涨幅虽然不合理，但背后呈现的就是这样的趋势
当热钱没办法区分什么好什么坏的时候，相对稀缺就成为重要的标签。
所以除了学区之外，核心地段一定也是相对稀缺
除此之外我还想提供大家一个角度就是改善面积段也有可能会是一个标签，在一手供应全面90化的当下，120-150的面积段在未来的稀缺性会越来越明显
04
最后对于房产标的
疫情之后的资产配置，各位一定要注意一个关键词，就是安全性
疫情是一个很特殊的时间点，因为疫情的存在外面到处在印钱，也因为疫情的特殊截点，很多的消费我们没办法把钱花出去
从而导致了有一阵子我们本来降低的居民储蓄率又增加了
我们不去讨论这一切对还是不对，但是这一切确实存在
很多资金进入楼市，本质上就是因为看不懂趋势的避险行为，但是对于个体来说，一定要注意自己房产的安全性
因为疫情终归会过去，这个世界的格局肯定会重新建立
特殊时间的价格波动客观存在但是不代表可持续，所以对于非标性房产需要额外的小心
之前我说过关于商铺要小心，现在我就建议你不要碰了，之前我说过公寓风险很大，现在我就和你说一手的公寓也不要看了
真要买公寓居住的，就去看二手的，那种完全已经入住了可以看到居住氛围的，这种还能看看
这些本来就不是常态化的产品如果还去买预期的期房类产品，不是现在这个特殊时间点比较好的选择
异性产品只有在大盘红利的时代才会有联动效应，现在不是特别好的选择
而住宅市场内二手市场的安全性会更强
倒不是其他的原因，因为开发商本身也是被热钱冲击的一个载体
可以预见他们拿到钱之后企业内部的速度会更快，那么对于交付出来的产品品质，就存在了不安全性
一手产品的选房难度就在这，当然一手还是会热，就是因为限价的标签
05
好了，关于内卷化的产品，其实一直存在，无非在现在这个特殊节点下被催化
任何一个行业都是有相对零和的状态，有人损伤也一定有人得利
所以还是那句话，投资自己是肯定不会错的，如果钱没地方花与其通货膨胀了，不如给自己报个班读个书
起码这样你不会被内卷
